실제 분쟁에서 세입자를 보호한 문구만 선별했습니다전세계약은 금액이 크기 때문에 특약 조항이 사실상 세입자의 유일한 ‘법적 안전벨트’입니다.중개사가 준비하는 기본 계약서만으로는 보호 범위가 제한되므로, 아래 항목을 반드시 추가하는 것이 안전합니다.각 특약은 실제 전세사기·경매·보증금 미반환 분쟁에서세입자가 우위를 확보하는 데 큰 역할을 했던 문구들입니다.1. 근저당 추가 설정 금지 특약“계약 체결일부터 잔금 및 임차인의 전입일까지 임대인은 어떠한 근저당권, 가압류, 압류, 담보권 등 새로운 권리를 추가로 설정하지 않는다. 위 조항을 위반할 시 임차인은 계약을 즉시 해제하고 지급한 계약금 및 중도금 일체를 반환받는다.”→ 집주인이 계약 후 갑자기 대출을 추가로 받아 세입자 순위가 밀리는 사고를 막는 핵심 조..

보험사가 ‘안 된다’고 하면 그 매물 자체가 위험하다는 뜻전세보증보험(HUG·SGI)은 정상적인 단독·빌라·아파트라면 거의 대부분 가입할 수 있습니다.그런데 가입 불가 판정이 나오는 경우, 매물에 이미 위험 요소가 있다는 의미입니다.아래는 보험사가 왜 ‘가입 불가’를 내리는지에 대한 실제 기준입니다. 1. 근저당이 너무 많음집값 대비 대출 비율(LTV)이 과도하게 높을 때→ 경매 시 세입자가 보증금을 돌려받을 여지가 적기 때문에 보험사에서 거절2. 임대인 신용 위험세금 체납법적 분쟁신용등급 과도한 하락→ 보험사에서 위험군으로 분류3. 주변 시세 대비 전세가가 비정상적으로 낮음전세사기 패턴에 해당되며, 보험사는 이를 가장 민감하게 체크합니다.4. 기존 임차인의 권리관계가 복잡기존 임차인의 대항력·확정일자..

전세 위험도 체크리스트 20항목실제 피해 사례에서 공통적으로 등장한 기준만 정리아래 20가지에 해당될수록 위험도가 올라갑니다. 20개 중 3개 이상 해당되면 위험 십중팔구,5개 이상이면 계약 금지 수준입니다. https://koreacommonsense.tistory.com/286 임대인과 세입자 사이에 ‘전세대출 은행’이 낀 경우 주의사항3자 계약 시 반드시 알아야 할 법적 리스크 정리전세자금대출은 대부분의 전세 세입자가 이용하는 제도입니다.하지만 많은 사람이 “은행이 돈을 빌려주는 것뿐”이라고 생각할 뿐,은행이 계약krdotsense.com https://koreacommonsense.tistory.com/285 보증보험도 가입 안 한 전세 계약, 보증금 돌려받기 어려운 이유보증보험도 가입 안 한 전..

등기부등본은 전세계약 안전의 핵심입니다.어렵지 않게 “표제부 – 갑구 – 을구” 세 부분만 알면 됩니다.1. 표제부 – 집의 기본 정보건물 구조면적대지권(땅 지분)→ 실거래하는 집과 면적·주소가 동일한지 반드시 확인해야 합니다.주의 신호대지권 미등기: 신축 빌라에서 자주 보이는 위험 요소주소 불일치: ‘깡통전세’ 매물에서 빈번히 발생2. 갑구 – 소유자와 소유권에 대한 문제 확인여기에는 소유권에 관한 사항만 적힙니다.확인할 것:집주인(임대인)과 계약서상의 임대인이 동일한가?압류, 가압류, 가처분이 있는가?위험 신호압류: 세금 체납 또는 채무 문제로 국가·채권자가 집에 먼저 권리를 걸어둔 상태가압류: 누군가 소송 중이어서 재산을 묶어둔 상태→ 이 모두는 세입자보다 앞선 권리이기 때문에 매우 위험합니다.3...

근저당·압류·기존 임차인 등 등기부 검토가 핵심입니다전세계약 사고를 겪은 세입자들의 가장 흔한 말은“확정일자도 받았는데 왜 제가 뒤순위인가요?”입니다.확정일자를 받은 세입자가 ‘보호받지 못한 이유’는 대부분 단 하나입니다.집에 이미 선순위 권리가 있었기 때문입니다.즉, 확정일자는 “순위 경쟁에 참여할 티켓”일 뿐,이미 앞에 줄 서 있는 근저당·압류·기존 임차인보다 앞설 수는 없습니다.아래는 이러한 구조를 몰라 피해를 당한 실제형 사례를 소개합니다.1. “확정일자 받았는데도… 은행 근저당 때문에 보증금 4천만 원 못 받았습니다”상황세입자 K씨는 2억 전세계약을 체결하고입주 당일 전입신고와 확정일자를 모두 처리했습니다.“이제 안전하겠지”라고 생각했지만, 정작 등기부등본을 확인하지 않았습니다.하지만 그 집에는..

전입신고와 확정일자 ‘순서’의 중요성절차를 혼동해 피해 보는 세입자들이 많습니다전세계약에서 가장 많이 발생하는 오해가 하나 있습니다.바로 “전입신고만 먼저 하면 보증금이 보호된다”는 착각입니다.하지만 실제로는 전입신고와 확정일자 둘 다 있어야 우선변제권이 생기며,이 둘의 순서가 바뀌면 세입자의 보증금 순위가 뒤로 밀리는 사고가 자주 발생합니다.특히 2024~2025년 전세 사기 급증 이후“전입신고 먼저 vs 확정일자 먼저”를 헷갈려 검색하는 사람들이 급증했습니다.아래는 그 혼동으로 인해 실제 피해가 발생한 세입자 사례입니다.1. 실제 사례: “전입신고는 먼저 했는데… 확정일자가 늦어서 3천만 원 손해봤습니다”상황세입자 B씨는 2억 2천 전세계약을 체결하며입주 첫날 전입신고만 먼저 처리했습니다.확정일자는 ..