등기부등본 보는 법 (초보자용 쉬운 해석)

등기부등본은 전세계약 안전의 핵심입니다.
어렵지 않게 “표제부 – 갑구 – 을구” 세 부분만 알면 됩니다.

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1. 표제부 – 집의 기본 정보

• 건물 구조
• 면적
• 대지권(땅 지분)
  → 실거래하는 집과 면적·주소가 동일한지 반드시 확인해야 합니다.

주의 신호

• 대지권 미등기: 신축 빌라에서 자주 보이는 위험 요소
• 주소 불일치: ‘깡통전세’ 매물에서 빈번히 발생

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2. 갑구 – 소유자와 소유권에 대한 문제 확인

여기에는 소유권에 관한 사항만 적힙니다.

확인할 것:

• 집주인(임대인)과 계약서상의 임대인이 동일한가?
• 압류, 가압류, 가처분이 있는가?

위험 신호

• 압류: 세금 체납 또는 채무 문제로 국가·채권자가 집에 먼저 권리를 걸어둔 상태
• 가압류: 누군가 소송 중이어서 재산을 묶어둔 상태
  → 이 모두는 세입자보다 앞선 권리이기 때문에 매우 위험합니다.

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3. 을구 – 근저당(은행 대출)이 적힌 핵심 구역

을구는 전세계약에서 가장 중요한 부분입니다.

확인할 것:

• 근저당 채권최고액
• 설정일자
• 근저당 개수

왜 중요할까?
채권최고액은 실제 대출금보다 20~30% 많게 적는 금액입니다.
즉, 채권최고액이 2억4천이면 실제 대출은 약 1억8천~2억 정도입니다.

위험 기준

• 채권최고액 총합이 집값의 70% 이상 → 위험
• 최근에 근저당이 ‘추가 설정’됨 → 전세사기 전형 패턴
• 근저당이 여러 개 → 집주인 자금난 가능성 큼