보증보험 가입 가능 여부로 매물 위험도 판단하는 기준

보험사가 ‘안 된다’고 하면 그 매물 자체가 위험하다는 뜻

전세보증보험(HUG·SGI)은 정상적인 단독·빌라·아파트라면 거의 대부분 가입할 수 있습니다.
그런데 가입 불가 판정이 나오는 경우, 매물에 이미 위험 요소가 있다는 의미입니다.

아래는 보험사가 왜 ‘가입 불가’를 내리는지에 대한 실제 기준입니다.

 

 

1. 근저당이 너무 많음

• 집값 대비 대출 비율(LTV)이 과도하게 높을 때
  → 경매 시 세입자가 보증금을 돌려받을 여지가 적기 때문에 보험사에서 거절

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2. 임대인 신용 위험

• 세금 체납
• 법적 분쟁
• 신용등급 과도한 하락
  → 보험사에서 위험군으로 분류

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3. 주변 시세 대비 전세가가 비정상적으로 낮음

전세사기 패턴에 해당되며, 보험사는 이를 가장 민감하게 체크합니다.

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4. 기존 임차인의 권리관계가 복잡

• 기존 임차인의 대항력·확정일자
• ‘끼인 전세’ 구조
  → 신규 임차인이 배당에서 밀릴 수 있어 가입 불가

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5. 건물 자체 위험

• 대지권 미등기
• 불법건축물
• 위반건축물 표시
  → 보험사는 건물 위험이 있으면 즉시 거절

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전세는 ‘확정일자·전입신고’만으로는 절대 안전해지지 않습니다.
전세의 안전을 결정하는 요소는 아래 4단계입니다.

1. 등기부 확인(근저당·압류·대지권)
2. 시세와 비교해 전세가 적정성 판단
3. 보증보험 가입 가능 여부 확인
4. 입주 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리

이 네 가지를 갖추면 대부분의 전세 피해를 예방할 수 있습니다.