전세계약 특약 문구 10가지[전세 사기 당하지 않는 문구 10가지]

실제 분쟁에서 세입자를 보호한 문구만 선별했습니다

전세계약은 금액이 크기 때문에 특약 조항이 사실상 세입자의 유일한 ‘법적 안전벨트’입니다.
중개사가 준비하는 기본 계약서만으로는 보호 범위가 제한되므로, 아래 항목을 반드시 추가하는 것이 안전합니다.

각 특약은 실제 전세사기·경매·보증금 미반환 분쟁에서
세입자가 우위를 확보하는 데 큰 역할을 했던 문구들입니다.

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1. 근저당 추가 설정 금지 특약

“계약 체결일부터 잔금 및 임차인의 전입일까지 임대인은 어떠한 근저당권, 가압류, 압류, 담보권 등 새로운 권리를 추가로 설정하지 않는다. 위 조항을 위반할 시 임차인은 계약을 즉시 해제하고 지급한 계약금 및 중도금 일체를 반환받는다.”

→ 집주인이 계약 후 갑자기 대출을 추가로 받아 세입자 순위가 밀리는 사고를 막는 핵심 조항입니다.

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2. 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약

“임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 협조하며, HUG 또는 SGI 보증보험 가입이 불가한 경우 임차인은 본 계약을 즉시 해제하고 지급한 금액 전액을 반환받는다.”

→ 보험 가입이 안 되는 매물은 위험 매물이므로 필수 조항입니다.

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3. 기존 임차인 권리관계 고지 특약

“임대인은 기존 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금, 명도 예정일 등 권리관계를 사실대로 고지하며, 거짓·누락 고지 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

→ 기존 세입자의 대항력 때문에 뒤순위가 되는 사고를 예방합니다.

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4. 등기부 변동 즉시 통보 특약

“잔금 지급 전·후를 불문하고 등기부에 신규 근저당, 압류, 가압류 등 권리 변동이 발생한 경우 임대인은 즉시 임차인에게 통보해야 하며, 미통보 시 임차인은 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있다.”

→ 집주인이 불리한 정보를 숨기는 것을 차단합니다.

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5. 공과금 및 관리비 체납 부담 특약

“입주 전 발생한 관리비, 수도·전기·가스 등 공과금 체납분은 모두 임대인이 부담하며, 체납 사실이 확인될 경우 임대인은 즉시 납부한다.”

→ 입주 후 체납 고지서를 떠안는 피해를 막습니다.

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6. 시설 하자 처리 특약

“입주 후 1개월 이내 발견된 주택 시설의 하자는 임대인이 즉시 수리하며, 임대인이 수리 요구에 응하지 않을 경우 임차인은 임차료 조정 또는 계약 해제를 요구할 수 있다.”

→ 전기·보일러·누수 등 초기 하자 분쟁을 빠르게 해결할 수 있습니다.

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7. 확정일자 및 전입신고 당일 처리 협조 특약

“임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여 절차에 협조하며, 필요한 서류(계약서 원본 등)를 즉시 제공한다.”

→ 확정일자 지연으로 인한 배당 순위 밀림을 방지합니다.

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8. 명도(퇴거) 합의 및 인도일 준수 특약

“임대인은 임차인의 입주일 및 명도일을 준수하며, 임차인의 정당한 거주·이사 일정에 지장을 주지 않는다. 위반 시 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.”

→ 기존 세입자 퇴거 지연으로 입주 못하는 사고 방지(전세사기에서 빈번).

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9. 임대인 신용 문제 대응 특약

“임대인이 세금 체납, 채무 불이행 등으로 주택에 압류 또는 가압류가 발생할 경우 임차인은 계약을 해제하고 지급한 모든 금액의 반환을 요구할 수 있다.”

→ 세입자가 집주인의 신용 문제로 갑작스럽게 위험에 노출되는 상황을 대비합니다.

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10. 부동산 중개사의 확인·설명의무 이행 특약

“공인중개사는 중개대상물 확인·설명서 기재사항을 사실대로 설명하며, 누락·허위 기재로 인한 손해 발생 시 중개사는 민법 및 공인중개사법에 따라 손해배상 책임을 부담한다.”

→ 중개사가 잘못된 정보를 제공했을 때 책임을 명확히 하기 위한 조항입니다.

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전세계약 특약은 세입자의 권리를 보장하는 가장 직접적인 문구입니다.
특히 최근(2024~2025년) 전세 사기 증가로 근저당 추가 설정·보증보험 거절·기존 임차인 권리 문제가 빈번히 발생하기 때문에,
위 10가지는 반드시 포함하는 것이 안전합니다.