확정일자 받았다고 안심했다가 ‘선순위’에 밀렸습니다[근저당·압류·기존 임차인 등 등기부 검토가 핵심]

근저당·압류·기존 임차인 등 등기부 검토가 핵심입니다

전세계약 사고를 겪은 세입자들의 가장 흔한 말은
“확정일자도 받았는데 왜 제가 뒤순위인가요?”입니다.

확정일자를 받은 세입자가 ‘보호받지 못한 이유’는 대부분 단 하나입니다.
집에 이미 선순위 권리가 있었기 때문입니다.
즉, 확정일자는 “순위 경쟁에 참여할 티켓”일 뿐,
이미 앞에 줄 서 있는 근저당·압류·기존 임차인보다 앞설 수는 없습니다.

아래는 이러한 구조를 몰라 피해를 당한 실제형 사례를 소개합니다.

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1. “확정일자 받았는데도… 은행 근저당 때문에 보증금 4천만 원 못 받았습니다”

상황

세입자 K씨는 2억 전세계약을 체결하고
입주 당일 전입신고와 확정일자를 모두 처리했습니다.
“이제 안전하겠지”라고 생각했지만, 정작 등기부등본을 확인하지 않았습니다.

하지만 그 집에는 이미

• 은행 근저당 채권최고액 2억4천만 원
  이 설정돼 있었습니다.

집주인이 대출을 많이 받은 상태였던 것입니다.

결과

몇 달 뒤 집이 경매로 넘어갔고,
경매 낙찰가가 낮게 나오면서 은행이 대부분을 가져갔습니다.
확정일자가 있던 K씨는 보증금 중 약 4천만 원을 회수하지 못했습니다.

K씨의 후회

• “확정일자만 있으면 다 안전한 줄 알았다.”
• “근저당 금액이 집값보다 높은지도 몰랐다.”
• “대출이 이렇게 많을 줄 알았으면 진작 계약 안 했다.”

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2. 확정일자만으로는 안 되는 이유

전세계약의 순위 구조는 다음과 같습니다.

1. 근저당권(은행 대출)
2. 압류·가압류 등 공권력
3. 대항력 + 확정일자를 갖춘 임차인

즉, 아무리 확정일자를 빨리 받아도
이미 설정돼 있던 근저당보다 앞설 수 없습니다.

확정일자는 단지 “다른 세입자와의 순위 경쟁”에서 먼저 설 수 있게 해주는 절차이며
은행, 세무서, 법원 압류 등 선순위 권리자보다 우선할 수는 없습니다.

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3. 왜 계약 전에 등기부 검토가 가장 중요할까?

확정일자 이전에 반드시 해야 할 절차는 바로 등기부등본 확인입니다.
등기부는 그 집이 어떤 위험을 가지고 있는지 보여주는 ‘권리 지도’입니다.

아래 항목이 하나라도 보이면 전세 안전도는 급격히 떨어집니다.

 

위험 신호 ① 근저당 채권최고액이 집값 70% 이상

채권최고액은 실제 대출의 약 120~130% 수준입니다.
집값 대비 근저당 비율이 크면 손해 위험이 높습니다.

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위험 신호 ② 압류·가압류·가처분이 있는 경우

세금 체납이나 채무 분쟁이 진행 중이라는 뜻입니다.
세입자보다 먼저 가져갈 권리가 있다는 의미입니다.

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위험 신호 ③ 기존 임차인의 대항력·확정일자 존재

기존 임차인의 권리가 나보다 앞서면
내 보증금은 뒤로 밀리게 됩니다.

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위험 신호 ④ 집주인이 최근에 대출·매매를 반복한 경우

소유권 변동이 많은 집은 전세사기에서 자주 사용됩니다.

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4. 계약 전 반드시 지켜야 할 3단계 절차

(이 3단계를 빼면 확정일자도 의미가 약해집니다)

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① 등기부등본 ‘당일 발급본’ 열람

계약 직전, 잔금 직전, 입주 당일 3번 확인하는 것이 가장 안전합니다.
(근저당 추가 설정을 막기 위해)

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② 보증보험 가입 가능 여부 확인

HUG·SGI에서 ‘가입 불가’ 판정이 나오면 이미 위험 매물이라는 뜻입니다.

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③ 입주 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리

등기부가 안전하다는 전제에서만 의미가 있습니다.

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확정일자는 전세계약 안전의 필수 요소지만
확정일자만으로는 보증금을 지킬 수 없습니다.

보호의 핵심은

1. 등기부 확인
2. 근저당·압류 확인
3. 기존 임차인 권리 파악
4. 그 후에 전입신고·확정일자
   입니다.

즉, 확정일자는 마지막 단계일 뿐, 첫 단계는 항상 ‘등기부’입니다.