근저당·압류·기존 임차인 등 등기부 검토가 핵심입니다전세계약 사고를 겪은 세입자들의 가장 흔한 말은“확정일자도 받았는데 왜 제가 뒤순위인가요?”입니다.확정일자를 받은 세입자가 ‘보호받지 못한 이유’는 대부분 단 하나입니다.집에 이미 선순위 권리가 있었기 때문입니다.즉, 확정일자는 “순위 경쟁에 참여할 티켓”일 뿐,이미 앞에 줄 서 있는 근저당·압류·기존 임차인보다 앞설 수는 없습니다.아래는 이러한 구조를 몰라 피해를 당한 실제형 사례를 소개합니다.1. “확정일자 받았는데도… 은행 근저당 때문에 보증금 4천만 원 못 받았습니다”상황세입자 K씨는 2억 전세계약을 체결하고입주 당일 전입신고와 확정일자를 모두 처리했습니다.“이제 안전하겠지”라고 생각했지만, 정작 등기부등본을 확인하지 않았습니다.하지만 그 집에는..

전입신고와 확정일자 ‘순서’의 중요성절차를 혼동해 피해 보는 세입자들이 많습니다전세계약에서 가장 많이 발생하는 오해가 하나 있습니다.바로 “전입신고만 먼저 하면 보증금이 보호된다”는 착각입니다.하지만 실제로는 전입신고와 확정일자 둘 다 있어야 우선변제권이 생기며,이 둘의 순서가 바뀌면 세입자의 보증금 순위가 뒤로 밀리는 사고가 자주 발생합니다.특히 2024~2025년 전세 사기 급증 이후“전입신고 먼저 vs 확정일자 먼저”를 헷갈려 검색하는 사람들이 급증했습니다.아래는 그 혼동으로 인해 실제 피해가 발생한 세입자 사례입니다.1. 실제 사례: “전입신고는 먼저 했는데… 확정일자가 늦어서 3천만 원 손해봤습니다”상황세입자 B씨는 2억 2천 전세계약을 체결하며입주 첫날 전입신고만 먼저 처리했습니다.확정일자는 ..

확정일자는 세입자 보증금의 순위를 결정하는 절차이며,입주 당일에 처리하지 않으면 하루 차이로도 억대 손해가 발생할 수 있습니다.실제 피해 사례 5선입주 첫날 체크리스트온라인 신청 실패 방지 팁이 세 가지를 알고 있으면 전세 피해의 상당수를 예방할 수 있습니다. 하루·반나절 차이로 수백~수천만 원 손해난 실제형 사례 모음1. 확정일자 하루 늦은 탓에 2,200만 원 부족 배당A세입자: 입주 당일 전입신고 + 확정일자B세입자: 전입신고 먼저, 확정일자 다음날경매 시 A는 전액 회수, B는 2,200만 원 손해→ “전입신고 먼저 해도 순위는 확정일자 날짜로 정해진다”는 대표 사례입니다.2. 온라인 신청 사진 흐림 → 반려 → 이틀 지연 → 1,500만 원 손해정부24에서 사진 찍어 올렸는데 글씨가 번져 심..

실제 사례 기반으로 공감되는 전세 계약 주의 안내전세 피해를 당한 사람들의 후기를 보면 공통적인 말이 있습니다.“계약서에 그 내용을 넣었으면 피해는 없었다”는 것입니다.특히 2024~2025년 사이 늘어난 역전세·깡통전세 문제는 대부분 ‘계약서 특약 부재’에서 출발했습니다.아래 사례는 보증금 1억 원을 회수하지 못한 실제형 사례를 바탕으로, 계약서에 넣지 않아 발생한 문제들을 분명하게 보여줍니다. 1. 실제 사례: “특약 한 줄 때문에 제 보증금 1억이 사라졌습니다”상황세입자 A씨는 3억 전세계약을 체결하면서중개사가 준비한 ‘기본 계약서 양식’만 보고 서명했습니다.중개사가 “다들 이렇게 한다”라고 말하자 의심 없이 진행했습니다.그러나 계약서에는 다음 내용들이 하나도 들어있지 않았습니다.근저당 추가 설정 ..

확정일자는 세입자가 ‘보증금을 회수할 순위’를 확보하는 절차입니다.하지만 계약 자체가 위험한 매물이라면 확정일자를 받아도 배당 여지가 없는 경우가 있습니다.아래 기준은 실제 전세사기·깡통전세 피해 사례에서 공통적으로 나타난 위험 신호입니다.1. 근저당·담보대출이 집값의 70% 이상 차지하는 매물등기부등본에서 근저당 채권최고액 합계가 집값의 70% 이상이면 위험 수준입니다.이유채권최고액은 실제 대출의 약 120~130% 수준으로 기재됩니다.즉, 채권최고액이 크다는 뜻은 ‘집주인이 이미 많은 금액을 대출로 땡겨 썼다’는 의미이며,경매에 넘어가면 은행이 먼저 가져가고 세입자는 남은 금액을 받는 구조가 됩니다.실제형 사례실거래가 3억 원인 빌라에 채권최고액 2억4천만 원 설정 → 실대출 약 1억8천만 원세입자 ..

아래 특약 문구들은 실제로 분쟁조정이나 법적 분쟁에서 세입자의 권리를 지키는 데 효과가 있었던 문구들을 정리한 것입니다.필요에 따라 하나씩 선택해서 계약서에 포함하면 됩니다.1. 근저당 추가 설정 방지 특약“계약 체결 후 임대인은 잔금 지급 및 임차인의 전입일까지 추가 근저당·가압류·압류 등 어떠한 권리도 설정하지 않는다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 즉시 해제하고 계약금 및 중도금을 전액 반환받는다.”→ 집주인의 갑작스러운 대출을 차단하는 핵심 특약입니다.2. 보증보험 가입 의무 특약“임대인과 임차인은 본 계약의 안전성 확보를 위해 HUG 또는 SGI 전세보증보험 가입에 협조한다. 보험 가입이 불가한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 지급한 금액을 전액 반환받는다.”→ 보험 가입 불가 상황을 ..