“집주인이 갑자기 사망하면… 세입자 보증금은 어떻게 되는가?”

집주인이 사망한 경우, 보증금 우선순위는 어떻게 되나

갑작스러운 사망 상황에서 세입자가 반드시 알아야 할 실제 대응 가이드

집주인의 갑작스러운 사망은 세입자에게 매우 당황스러운 상황입니다.
특히 “보증금은 어떻게 되는가?”, “누가 집을 상속받는가?”, “경매로 넘어가면 순위는?” 같은 질문이 쏟아집니다.

이 글은 집주인 사망 시 세입자의 보증금이 어떤 순서로 보호되는지,
그리고 실제로 있었던 손해 발생 사례까지 포함한 글입니다.

---

1. 집주인이 사망해도 임대차계약은 그대로 유지됩니다

집주인이 사망해도 임대차계약은 자동으로 종료되지 않습니다.
상속인이 임대인의 권리·의무를 그대로 승계합니다.

즉,

• 세입자는 계약 기간 동안 거주할 수 있고
• 임대인은 사망했더라도
• 상속인이 보증금 반환 의무를 그대로 이어받습니다

상속인이 여러 명일 경우,
모든 상속인이 지분에 따라 공동으로 임대인의 의무를 부담합니다.

---

2. 핵심 질문: ‘보증금 우선순위’는 어떻게 정해지나?

세입자의 보증금 회수 우선순위는 집주인의 생사와 무관하게
기본적으로 다음 순서로 결정됩니다.

 

① 선순위 근저당·압류·담보권자

이미 집에 설정된 은행 근저당, 세금 체납 압류 등이 가장 먼저 배당받습니다.

 

② 세입자의 우선변제권(확정일자 + 대항력)

전입신고 + 실제 거주 + 확정일자를 갖춘 세입자가 다음 순위가 됩니다.

 

③ 후순위 권리자 및 상속인의 몫

남은 금액이 있으면 후순위 채권자, 마지막으로 상속인에게 갑니다.

 

즉, 세입자의 보증금 보호 여부는 ‘확정일자를 언제 찍었는가’로 이미 사전에 결정되어 있습니다.
집주인의 사망 자체가 우선순위를 바꾸지는 않습니다.

---

3. 실제 사건 — 집주인 급사 후 경매로 넘어가 보증금 2,200만원만 돌려받은 사례

서울 양천구에서 월세로 살던 F씨는

• 월세 80만원
• 보증금 3,000만원
• 전입신고 OK
• 확정일자 없음

어느 날 갑자기 집주인이 심장마비로 사망했고,
상속인들은 집을 상속받지 않겠다고 모두 상속포기했습니다.

그 결과 집은 국가로 귀속 → 체납 세금 문제로 공매 진행.

배당 순위는 아래와 같았습니다.

1. 세금 체납액
2. 은행 근저당
3. 확정일자 있는 다른 세입자
4. 확정일자 없는 F씨

경매 배당 결과 F씨가 돌려받은 금액은 800만원,
즉 2,200만원을 회수하지 못했습니다.

이 사례는 “집주인의 사망보다 위험한 건 확정일자의 유무”라는 점을 보여줍니다.

---

4. 집주인이 사망한 순간에 해야 할 절차 4단계

① 등기부등본 즉시 조회하기

집의 근저당·압류 상황을 확인해
세입자의 보증금이 어느 정도 지켜질지 판단할 수 있습니다.

 

② 상속인에게 임대차계약 승계 의사 확인

• 상속인이 계약을 승계하면 ‘새 임대인’
• 상속포기 시에는 채무(보증금 반환 의무)도 포기
• 상속인이 없으면 부동산은 국가(또는 지자체)에 귀속

③ 상속포기 여부 따라 대응 전략 구분

• 상속인이 승계한다면:
  보증금 반환 의무도 승계되므로 안정적
• 상속인이 모두 포기한다면:
  부동산이 공매로 넘어갈 가능성이 매우 높음
  → 즉시 우선변제권 확보 여부(확정일자)가 가장 중요

④ 경매 진행 시 배당요구 종기 확인

우선변제권이 있는 세입자라면
배당요구 종기일 내에 ‘배당요구 신청’을 반드시 해야 배당받을 수 있음

---

5. 집주인 사망 상황에서 자주 발생하는 오해 3가지

 

오해 1 — “집주인이 죽었으니 보증금 못 받는 거 아닌가요?”

→ 상속인이 있거나, 국가 귀속 후 매각되면 보증금은 권리 순위대로 배당됩니다.

 

오해 2 — “상속인이 보증금 반환 책임을 안 진다던데요?”

→ 상속을 하면 당연히 임대차 의무를 모두 승계합니다.

 

오해 3 — “전입신고만 했으면 보호되는 것 아닌가요?”

→ 대항력만으로는 경매에서 보증금을 온전히 보호할 수 없습니다.

확정일자가 있어야 우선변제권이 생김.

---

6. 세입자가 반드시 기억해야 할 결론

집주인이 갑자기 사망하는 것은 누구나 겪을 수 있는 돌발 상황입니다.
하지만 세입자의 보증금이 지켜질지 여부는 이미 계약 당시의 조치로 결정되어 있습니다.

• 전입신고 → 대항력 확보
• 확정일자 → 우선변제권 확보
• 두 개가 모두 있어야 경매·공매에서도 보증금 회수 가능

집주인 사망은 위험 요소가 아니라,
내 권리 순위가 실제로 시험대에 오르는 순간입니다.