전입신고 후 주소가 안 뜬다? 내 주소 뜨는 지 꼭 확인

등기 누락된 집 의심해야 할 때 — 전입 후 반드시 해야 할 체크리스트

전입신고를 했는데 정부24·카드·은행·통신사 주소변경 화면에서 신규 주소가 나타나지 않는 경우가 있습니다.
이 상황을 단순 오류로 넘기면 안 됩니다.
일부 경우는 등기가 누락된 집, 무허가·무등기 건물, 사기 목적의 가건물일 가능성이 실제로 존재합니다.

아래는 전입신고 후 주소가 표시되지 않을 때 즉시 점검해야 하는 위험 신호,
그리고 부동산 사기 예방을 위한 전입 후 체크리스트를 실제 사례 기반으로 정리한  글입니다.

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1. 전입신고 후 주소가 안 뜨는 대표적 이유 3가지

① 해당 건물이 등기부에 존재하지 않는 경우(무등기·불법 건축물)

• 등기부등본에 ‘건물’ 자체가 없는 경우
• 불법 증축, 불법 다가구, 컨테이너·가건물 등이 많음
• 전입은 ‘행정상 가능’하지만 법적 보호는 큰 차이가 생김
  → 보증금 보호가 사실상 불가능한 형태

② 실제 건물 구조와 등기부 구조가 일치하지 않는 경우

• 등기부에는 2층짜리인데 실제로는 4층
• 등기부에는 101호·102호만 있는데 실제로는 201호·202호까지 무단 증축
  → 전입신고는 되지만 주소 표시가 꼬이고, 이후 대항력·확정일자에 문제 발생

③ 임대인의 요청으로 ‘호수·동’ 정보를 일부러 빼고 계약한 경우

• 전세사기 유형 중 하나
• 실제 주소와 계약서 주소가 달라 시스템에서 정상 등록되지 않음
  → 나중에 “대항력 없음” 판단 가능성 매우 높음

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2. 실제 사례 — 전입신고는 됐는데 주소가 안 떠서 확인해보니 ‘등기 없는 건물’이었던 경우

서울 관악구에서 자취하던 H씨는
전입신고를 한 뒤에도

• 은행 앱
• 카드 주소지
• 통신사
  어디에서도 신규 주소가 뜨지 않는 상황을 겪었습니다.

이상해서 주민센터에 문의해 등기부등본을 떼보니
해당 건물은 대지(토지) 등기만 있고, 건물 등기는 존재하지 않는 무등기 건물이었습니다.

건물주가 불법 증축한 사실이 드러났고,
이후 건물 전체가 철거 명령을 받으면서
H씨는 보증금 1,200만원 중 단 0원도 받지 못했습니다.

전입이 됐다고 해서 법적 보호가 보장되는 건 아닙니다.
주소가 시스템에서 표시되지 않는 것은 강력한 위험 신호입니다.

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3. 전입신고는 됐는데 ‘대항력’은 발생하지 않는 경우가 있다

대항력 발생 요건은

• 전입신고
• 실제 거주
  두 가지입니다.

하지만 주소 자체가 등기부에 존재하지 않는 호수라면,
전입신고는 단순 행정적 절차에 불과하며
실제 법적 대항력이 인정되지 않을 위험이 큽니다.

예: 등기부에는 101호만 있는데 임대인은 201호라고 계약해준 경우

• 시스템상 전입은 되지만
• 법적으로는 존재하지 않는 호수
  → 대항력 불인정 → 확정일자도 효력 약화 → 보증금 전액 손해 가능

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4. 전입 후 ‘주소가 정상 등록됐는지’ 반드시 확인해야 하는 이유

전입신고가 정상 등록되었다면
일반적으로 아래 서비스에서 즉시 혹은 하루 내 반영됩니다.

• 정부24 ‘나의 주소변경 이력’
• 카드/은행 주소지 변경 메뉴
• 배달앱 주소 등록
• 이동통신사 주소 변경

 

하루가 지났는데도
새 주소가 자동으로 뜨지 않으면 → 즉시 의심해야 합니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

① 주소 자체가 불법 건물일 가능성

→ 대항력·우선변제권 둘 다 위험

② 전입신고는 됐지만 실제 주소가 등기부에 존재하지 않는 경우

→ 경매 시 세입자 순위 ‘0순위’가 아닌 ‘꼴찌’로 밀림

③ 임대인이 일부러 다른 동·호수로 허위 안내했을 가능성

→ 전세사기 가장 흔한 수법

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5. 전입 후 반드시 해야 할 ‘전입 체크리스트’

① 전입 후 24시간 지나면 주소 반영 여부 반드시 확인

• 정부24 로그인 → ‘나의 정보’ → 주소변경 이력 확인
• 반영이 안 되면 주민센터 문의

② 즉시 등기부등본 발급하여 ‘동·호수’ 존재 여부 확인

• 해당 호수가 등기부에 실제로 있는지가 핵심
• 등기부에 없는 호수라면 매우 위험

③ 계약서 주소와 등기부 주소가 100% 일치하는지 확인

• ○○로 123(101호)
• 번지, 동·호수 하나라도 다르면 위험

④ 건축물대장으로 불법 증축 여부 확인

• 건축물대장에 존재하지 않는 층·호수라면 바로 의심해야 함

⑤ 확정일자는 전입 후 즉시 받기

주소 문제가 있을 경우 확정일자 효력이 떨어질 수 있지만,
받지 않는 것보다 훨씬 안전합니다.

 

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6.  “주소가 안 뜨면 시스템 오류가 아니라 ‘경고등’입니다”

전입신고는 생활 절차지만,
주소가 시스템에서 나타나지 않는 것은 단순한 불편이 아니라
부동산 사기의 초기 징후일 수 있습니다.

전입 직후 반드시

• 정부24에서 주소 반영 여부 확인
• 등기부에서 ‘호수 존재 여부’ 확인
• 건축물대장 대조
  을 해야 보증금을 지킬 수 있습니다.