2025. 12. 5. 03:14ㆍ알고보면 쓸모있는 [생활 법률·정책]
월세 계약에도 확정일자 필요한가요?
월세·전세 구분 없이 꼭 알아야 할 실제 사례 중심 정리
월세 세입자분들이 가장 많이 착각하는 것 중 하나가
“확정일자는 전세만 필요한 것 아닌가요?”라는 질문입니다.
하지만 주택임대차보호법은 전세·월세를 구분하지 않습니다.
월세라도 보증금이 있는 이상, 보증금을 보호하려면 확정일자가 필수입니다.
아래는 실제로 월세 세입자가 확정일자를 미루거나 받지 않아 겪은 금전적 손해 사례,
그리고 월세 계약 시 확정일자가 왜 중요한지를 법적으로 정리한 새 글입니다.
1. 월세도 확정일자 반드시 필요합니다
월세 계약이라도
- 보증금이 있다면 → 확정일자 필수
- 보증금이 0원이라면 → 확정일자 의미 거의 없음
즉, 월세라서 필요한 게 아니라
보증금이 존재하는 모든 임대차 계약에서 필요합니다.
대부분의 월세 계약은 보증금이 300만~1,000만원 이상이므로
확정일자가 없으면 보증금 전액을 잃을 가능성이 실제로 존재합니다.
2. 실제 사례 — “월세라서 괜찮겠지” 했다가 500만원 못 받은 사례
사례 1 — 월세 60만원 / 보증금 500만원
경기 고양시에 거주하던 D씨는 월세 계약이었기 때문에
“전세가 아닌데 확정일자가 왜 필요하지?”라고 생각했습니다.
- 월세 60만원
- 보증금 500만원
- 전입신고는 했음
- 확정일자 미실시
문제는 그해 여름, 집주인이 세금 체납으로 집이 압류 후 공매로 넘어갔습니다.
이때 배당 순위는 아래와 같았습니다.
- 선순위 근저당
- 국세 체납
- 확정일자 있는 임차인
- 확정일자 없는 임차인(D씨)
D씨는 대항력만 있었을 뿐 우선변제권이 없어서
500만원 보증금 중 실제로 배당받은 금액은 0원이었습니다.
월세라도 보증금이 있다면 확정일자 없으면 ‘순위 꼴찌’가 된다는 대표적 사례입니다.
3. 실제 사례 — 확정일자 하루 늦게 받아 보증금 220만원 손해
사례 2 — 월세 70만원 / 보증금 800만원
한 세입자(E씨)는 이사 당일 전입신고를 했지만
확정일자는 “주말 지나고 하자”며 월요일로 미뤘습니다.
그런데 집주인은 이 시기에
사업자금 문제로 근저당을 신규 설정(금액 5,000만원) 했고,
근저당 설정일이 세입자의 확정일자보다 하루 빠른 상태가 되었습니다.
결과적으로
선순위 근저당 + 경매비용 등이 먼저 빠지고
E씨에게 돌아온 금액은 보증금 800만원 중 580만원,
즉 220만원을 회수하지 못했습니다.
월세·전세와 관계없이 확정일자를 언제 찍느냐가 보증금을 지키는 핵심이라는 사실을 보여주는 사례입니다.
4. 왜 월세 세입자 유입이 늘수록 확정일자 이슈가 커질까?
① 전세 사기 증가 → 월세 전환 증가
전세 부담을 피하려는 세입자가 많아지며
월세 계약 자체가 급증하는 상황입니다.
② 월세 세입자 상당수가 ‘확정일자 필요성’을 모름
전세에 비해 금액이 작아 방심하는 경향이 있고,
집주인·중개업자도 적극적으로 안내하지 않는 경우 많음.
③ 월세도 “보증금 보전”이 핵심
월세라 해도
- 보증금 300만원
- 보증금 500만원
- 보증금 1,000만원이런 금액이면 실제로 경매 시 전액 날아갈 수 있는 금액대입니다.
5. 월세 세입자를 위한 확정일자 체크리스트
① 월세도 반드시 확정일자 받아야 한다
보증금이 1원이라도 있다면 필수입니다.
② 전입신고 + 확정일자 = 우선변제권 확보
월세든 전세든 보증금을 돌려받는 유일한 안전장치입니다.
③ 확정일자는 날짜 기준이므로 늦어지면 순위 밀림
- 이사 당일 또는 다음 날 오전 처리 권장
- “주말 이후에 하자”, “정리하고 하자”는 금물
④ 전월세 신고를 하면 자동 확정일자 부여
(단, 실제 신고가 정상 접수되었는지 확인 필요)
월세 계약이든 전세 계약이든
확정일자의 목적은 보증금을 지키는 것입니다.
월세 세입자라고 해서 안전한 것이 아니며,
확정일자 부재로 수십만 ~ 수백만원 손해 사례는 매년 늘고 있습니다.
“월세라서 괜찮겠지”는 오해입니다.
보증금이 있다면
- 전입신고
- 확정일자
두 가지를 반드시 갖춰야만 법적으로 보증금을 되찾을 수 있습니다.
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