보증금 1억 날린 전세 세입자, 계약서에 없던 한 가지 실수[계약서 작성 시 가장 많이 빠뜨리는 항목 정리]

실제 사례 기반으로 공감되는 전세 계약 주의 안내

전세 피해를 당한 사람들의 후기를 보면 공통적인 말이 있습니다.
“계약서에 그 내용을 넣었으면 피해는 없었다”는 것입니다.
특히 2024~2025년 사이 늘어난 역전세·깡통전세 문제는 대부분 ‘계약서 특약 부재’에서 출발했습니다.

아래 사례는 보증금 1억 원을 회수하지 못한 실제형 사례를 바탕으로, 계약서에 넣지 않아 발생한 문제들을 분명하게 보여줍니다.

 

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1. 실제 사례: “특약 한 줄 때문에 제 보증금 1억이 사라졌습니다”

상황

세입자 A씨는 3억 전세계약을 체결하면서
중개사가 준비한 ‘기본 계약서 양식’만 보고 서명했습니다.
중개사가 “다들 이렇게 한다”라고 말하자 의심 없이 진행했습니다.

그러나 계약서에는 다음 내용들이 하나도 들어있지 않았습니다.

• 근저당 추가 설정 금지
• 등기부 변동 시 계약 해제 가능
• 보증보험 가입 불가 시 계약 해제
• 기존 체납 관리비 처리 기준
• 기존 임차인의 대항력·확정일자 여부 고지
• 임대인의 신용 문제 발생 시 대응 조항

입주는 무리 없이 진행됐지만, 문제는 몇 달 후 발생했습니다.

사건 발생

집주인이 사업 실패로

• 새 근저당 1건 추가
• 세금 압류 1건 추가
• 공과금 체납

등기부는 순식간에 위험 신호로 바뀌었습니다.

A씨는 뒤늦게 알았지만, 계약서에 관련 특약이 없어 계약 해제도 어려운 상황이 되었고
해당 집이 경매로 넘어가면서
결국 보증금 1억 원을 받지 못했습니다.

피해 후기 요약

• “계약서만 제대로 작성했어도 최소한 해제라도 할 수 있었다”
• “중개사가 말한 ‘다들 이렇게 한다’는 말을 믿은 게 실수였다”
• “특약 하나가 1억을 지키는 건데 그걸 몰랐다”

 

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2. 전세계약 시 계약서에서 가장 많이 빠뜨리는 항목 6가지

실제 분쟁에서 문제로 터진 조항만 선별

아래 항목들은 실제 분쟁조정·소송에서 세입자가 가장 많이 후회한 조항들을 기준으로 정리했습니다.

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(1) 근저당·압류 등 “추가 설정 금지” 특약

빠뜨렸을 때 발생한 문제

 

집주인이 계약 후 갑자기 대출을 받으며 근저당 증가 → 세입자 순위 하락 → 보증금 손실

계약서에 넣어야 할 핵심 문구

“계약 이후부터 잔금 및 전입일까지 임대인은 어떠한 근저당·가압류·압류도 추가 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 즉시 해제하고 지급한 금액 전액 반환을 요구할 수 있다.”

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(2) 전세보증보험 가입 의무

빠지면 생기는 문제

 

보증보험 가입이 안 되는 위험 매물인데도 해지 근거가 없어 꼼짝없이 들어가야 함.

필요 문구

“보증보험 가입 불가 시 임차인은 계약을 즉시 해제하고 금전 전액을 돌려받는다.”

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(3) 등기부 변동 시 즉시 통보 의무

빠지면 생기는 문제

집주인이 근저당이나 압류를 숨긴 채 계약 유지 → 세입자만 나중에 피해

필요한 문구

“잔금 후 등기부 등본에 변동 발생 시 임대인은 즉시 임차인에게 통보한다.”

(4) 기존 임차인의 대항력·확정일자 여부 고지

왜 중요?

기존 세입자의 권리가 더 앞서면 새 세입자의 보증금이 뒤로 밀리는 구조

 

빠뜨렸을 때 실제 문제

순위가 밀린 신규 임차자가 경매에서 피해

 

필요 문구

“기존 임차인의 전입·확정일자·보증금 등 권리관계를 정확히 고지한다.”

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(5) 관리비·공과금 체납 처리

빠지면 생기는 문제

입주 후 과거 체납분을 세입자에게 떠넘기는 경우 다수

 

넣어야 할 문구

“입주 전 체납된 모든 관리비·공과금은 임대인이 부담한다.”

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(6) 하자 처리 기준

빠뜨릴 때 위험

입주 후 전기·보일러·누수 등 시설 하자가 터져도 임대인이 수리 불응

 

필요 문구

“입주 후 1개월 내 발생한 시설 하자는 임대인이 즉시 수리한다.”

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3. 이런 실수를 막으려면? (핵심 요약)

1. 계약서 양식은 출발점일 뿐, 완성본이 아니다.
2. 특약은 세입자가 스스로 넣어야 한다.
3. 중개사가 말하는 ‘원래 이렇게 한다’는 말은 근거가 아니다.
4. 등기부·확정일자·보증보험은 특정 시점마다 반드시 확인해야 한다.

 

전세 피해는 대부분 “그 문구 하나만 넣었으면” 하는 후회에서 출발합니다.
계약서 특약은 돈을 지키는 ‘마지막 방어선’이기 때문에
부동산 중개사에게 맡기지 말고 세입자가 주체적으로 챙겨 넣는 것이 가장 확실한 방법입니다.