전세계약 전 반드시 체크해야 할 실전 기준[확정일자 없이 위험한 매물 구별법]

확정일자는 세입자가 ‘보증금을 회수할 순위’를 확보하는 절차입니다.
하지만 계약 자체가 위험한 매물이라면 확정일자를 받아도 배당 여지가 없는 경우가 있습니다.
아래 기준은 실제 전세사기·깡통전세 피해 사례에서 공통적으로 나타난 위험 신호입니다.

1. 근저당·담보대출이 집값의 70% 이상 차지하는 매물

등기부등본에서 근저당 채권최고액 합계가 집값의 70% 이상이면 위험 수준입니다.

이유

채권최고액은 실제 대출의 약 120~130% 수준으로 기재됩니다.
즉, 채권최고액이 크다는 뜻은 ‘집주인이 이미 많은 금액을 대출로 땡겨 썼다’는 의미이며,
경매에 넘어가면 은행이 먼저 가져가고 세입자는 남은 금액을 받는 구조가 됩니다.

실제형 사례

실거래가 3억 원인 빌라에 채권최고액 2억4천만 원 설정 → 실대출 약 1억8천만 원
세입자 전세 2억으로 계약 → 경매 낙찰가 2억3천만 원 → 은행이 대부분 가져가 세입자는 보증금 7천만 원 손실

2. 전세보증보험 가입이 ‘불가’로 나오는 매물

HUG·SGI 모두 ‘가입 불가’라면 아주 강력한 경고 신호입니다.

이유

보증보험은 위험도가 높거나 등기부에 문제 있는 매물은 자동으로 거절합니다.
보험사가 거절했다는 것은 권리관계가 이미 불안정하다는 뜻입니다.

 

3. 시세 대비 지나치게 싼 전세 매물

전세가가 시세보다 10~20% 이상 저렴하면 의심해야 합니다.

이유

보통 이런 매물은

• 집주인이 자금 사정이 급하거나
• 대출금이 과도하게 많거나
• 임대차계약으로 ‘갭 메우기’를 시도하고 있는 경우가 많습니다.

전세가 시세보다 턱없이 낮은 이유가 ‘세입자 유인’ 목적일 가능성이 높습니다.

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4. 집주인이 잦은 소유권 이전을 거친 경우

최근 2년 내 소유권 이전이 반복된 경우 위험도가 커집니다.

이유

전세사기 조직이 명의를 여러 번 바꿔 책임을 분산시키는 방식이 자주 등장합니다.

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5. 임차인이 이미 있는 상태에서 전세보증금이 높아지는 구조

전입된 기존 임차인이 있고, 그보다 더 높은 보증금 조건으로 계약을 권한다면 위험합니다.

이유

기존 임차인이 대항력·확정일자를 가지고 있으면 세입자 순위는 무조건 뒤로 밀립니다.

실제형 사례

기존 임차인: 확정일자 + 대항력 모두 보유
신규 세입자: 보증금 더 냈지만 뒤순위 → 경매에서 신규 세입자가 먼저 손해

6. 집주인이 ‘보증보험 안 해도 안전하다’고 강조하는 매물

정상 매물이라면 보증보험 가입을 막을 이유가 없습니다.
집주인이 이런 이야기를 한다면 대개 보험 가입이 안 되는 사유가 이미 존재하는 경우입니다.