전세계약 전 특약 추천 문구 모음[실제 분쟁에서 세입자를 보호한 문구]

아래 특약 문구들은 실제로 분쟁조정이나 법적 분쟁에서 세입자의 권리를 지키는 데 효과가 있었던 문구들을 정리한 것입니다.
필요에 따라 하나씩 선택해서 계약서에 포함하면 됩니다.

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1. 근저당 추가 설정 방지 특약

“계약 체결 후 임대인은 잔금 지급 및 임차인의 전입일까지 추가 근저당·가압류·압류 등 어떠한 권리도 설정하지 않는다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 즉시 해제하고 계약금 및 중도금을 전액 반환받는다.”

→ 집주인의 갑작스러운 대출을 차단하는 핵심 특약입니다.

2. 보증보험 가입 의무 특약

“임대인과 임차인은 본 계약의 안전성 확보를 위해 HUG 또는 SGI 전세보증보험 가입에 협조한다. 보험 가입이 불가한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 지급한 금액을 전액 반환받는다.”

→ 보험 가입 불가 상황을 사전에 차단하는 목적입니다.

3. 등기부 변동 시 통보 의무 특약

“잔금 지급 전후 등기부에 변동이 발생한 경우(근저당·압류 등) 임대인은 즉시 임차인에게 통보해야 한다. 미통보 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

→ 집주인이 등기부 변동을 숨기지 못하게 하는 문구입니다.

4. 관리비·체납금 관련 특약

“입주 전 발생한 관리비, 수도·전기·가스 등 공과금 체납분은 모두 임대인이 부담하며, 체납 사실 발생 시 임대인이 즉시 납부한다.”

→ 입주 후 뒤늦게 체납 고지서를 받는 사례가 많아 반드시 필요한 특약입니다.

5. 하자 발생 시 처리 특약

“입주 후 1개월 이내 발견된 시설 하자는 임대인이 즉시 수리하며, 수리 불응 시 임차인은 임차료 조정 또는 계약 해제를 요구할 수 있다.”

→ 전입 초기에 발견되는 하자 분쟁을 빠르게 해결할 수 있는 문구입니다.

6. 기존 임차인의 대항력·확정일자 고지 특약

“임대인은 기존 임차인의 대항력·확정일자·보증금 규모 등 권리관계를 정확히 고지한다. 허위 또는 누락 시 임차인은 계약을 해제하고 이미 지급한 금액의 전액 반환을 요구할 수 있다.”

→ 순위 경쟁에서 뒤로 밀리는 상황을 사전에 막는 특약입니다.

 

 

위험한 매물은 등기부·시세·보증보험·기존 임차인 정보만 확인해도 대부분 걸러집니다.
그리고 특약은 집주인이 계약 내용을 임의로 바꾸지 못하도록 하는 법적 안전장치입니다.