집 명의 이전, 증여 vs 매매 — 세금 차이 7천만 원 실제 계산

부모의 부동산을 자녀에게 넘기려는 경우, 증여가 유리할지 매매가 나을지 고민되시죠? 단순히 싸게 파는 방식은 증여로 간주되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 이 글에서는 실제 시가 기준으로 증여와 매매 방식의 세금 차이를 시뮬레이션으로 비교하고, 어떤 상황에서 어떤 방법이 유리한지 알려드립니다.

 “싸게만 팔면 되는 줄 알았죠…”

 

서울 성북구에 거주하는 60대 부부는 10억 원 상당의 아파트를 자녀에게 넘기기로 했습니다.
은퇴를 앞두고 있어 현금이 필요한 상황도 아니었고, 자녀가 결혼을 앞두고 있어 집을 물려주고 싶다는 마음이 컸습니다.

부부는 “세금 아끼려면 싸게 파는 게 낫지 않을까?”라는 생각에,
실거래가의 절반 수준인 5억 원에 매매계약서를 작성했습니다.
양도소득세와 증여세는 크게 생각하지 않았고, 등기 이전도 문제없이 끝났습니다.

그런데 6개월 뒤, 국세청에서 연락이 왔습니다.

“실거래가보다 지나치게 낮은 가격에 거래되었고, 자녀에게 자금 출처 증빙이 없습니다.
이는 사실상 부모가 무상으로 자녀에게 증여한 것으로 간주되어, 증여세가 부과됩니다.”

부부는 당황했지만, 이미 늦었습니다.

• 증여세 1억 2천만 원
• 가산세 2천만 원
• 양도세 환급 불가

결국 부부는 세금 납부를 위해 본인 명의의 예금 일부와 퇴직금 일부를 해지해야 했습니다.

단순히 "가족끼리니까 싸게 파는 것"은 증여로 해석될 수 있습니다.
또한 자녀가 자금을 어떻게 마련했는지 증빙하지 못하면 자금출처조사가 들어갈 수 있습니다.

따라서 “증여냐 매매냐”는 세금의 총액만 따지는 문제가 아니라,
리스크, 증빙, 보유 목적 등 복합적으로 따져야 하는 전략적 선택입니다.

 

1. 증여와 매매, 기본 개념 정리

구분	증여	매매
정의	무상으로 재산을 이전하는 행위	대가(금전)를 받고 이전하는 행위
과세	증여세	양도세 (부모) + 취득세 (자녀)
기준가액	시가 기준으로 계산	거래가격이지만 시가보다 낮으면 증여로 간주

2. 실제 시뮬레이션: 10억 원 아파트를 자녀에게 이전할 경우

상황 가정:

서울 소재 시가 10억 원 아파트를 부모가 성인 자녀에게 넘기려는 경우
※ 기타 공제·비과세 요건은 제외하고 단순 비교

방식	세금  종류	예상 세금	총액비고
증여	증여세	약 1억 2,000만 원	성인 자녀 공제 5천만 원 제외 시
	취득세	약 3,500만 원 (3.5%)	시가 기준 부과
	총계	약 1억 5,500만 원
매매	양도세 (부모)	약 1억 원 이상 예상	양도 차익에 따라 달라짐
	취득세 (자녀)	약 1,000만 원	실거래가 기준
	총계	약 1억 1,000만 원	단, 자금출처조사·소득세 위험 있음

 

3. 매매의 위험성: 싸게 팔면 증여로 간주됩니다

국세청은 다음과 같은 경우 '위장 매매'로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다:

• 시세보다 30% 이상 낮은 가격에 거래
• 실제 금전 거래 없음 (계좌이체, 차용증 증빙 없음)
• 자녀 소득 수준에 비해 자금 출처 불명확

즉, 싸게 넘긴다고 매매가 아닙니다. 증빙이 없다면 증여로 간주돼 양도세+증여세 이중 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

 

4. 어느 방식이 유리할까? 상황별 전략

상황	유리한 방식	이유
자녀가 자금 출처 증빙 불가	증여	매매는 자금출처조사 리스크 존재 매매는 자녀가 구매자이므로, 자금 출처조사 대상이 될 수 있음
부모가 1세대 1주택 장기보유	매매	양도세 비과세 또는 감면 활용 가능 장기보유특별공제 또는 양도세 비과세 요건 충족 가능
주택 가치 상승 예상 (증여 후)	증여	미리 이전해 향후 자산가치 상승분 자녀 명의에 반영 가능 상승 전 미리 증여해, 증가분을 자녀의 자산으로 이전 가능
자녀가 주택청약, 종합부동산세 등 요건 영향 우려	매매	일부 조건에서 보유주택 수에 포함 안될 수 있음 일부 조건에서 보유주택 수로 인정받지 않아 혜택 유지 가능

 

5. 전략 없는 이전은 손해로 돌아옵니다

단순히 “싸게 팔면 세금이 덜 나오겠지”라는 접근은 위험한 오해입니다.
자녀에게 주택을 넘기기 전에 반드시:

• 자금 출처 증빙 확보
• 시가 기준 세금 시뮬레이션
• 보유세, 청약, 상속세 등 간접 영향까지 고려
• 전문 세무사 상담 필수

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