부모님 집 명의 바꾸면 세금폭탄? 증여세 계산 실제 시뮬레이션

부모의 집을 자녀 명의로 바꾸는 것은 단순한 가족 간 재산 이전처럼 보일 수 있습니다. 그러나 잘못된 절차와 세법 무시는 수천만 원의 증여세, 취득세, 양도세 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 명의 이전 전 꼭 점검해야 할 리스크와 체크리스트를 정리합니다.

 

 

1. “그냥 이름만 바꿨을 뿐인데…”

2. 단순 명의 변경이 ‘세금 폭탄’이 되는 이유

3. 명의 이전 전 반드시 고려해야 할 세금

4. 법적으로 증여로 판단되는 주요 조건

5. 명의 이전 전 체크리스트

6 .단순 명의 변경은 없다, 전략만 있다

 

1. “그냥 이름만 바꿨을 뿐인데…”

명의 변경으로 증여세 7천만 원 추징당한 실제 사례

명의 변경으로 증여세 7천만 원 추징당한 실제 사례

 

서울 강남에서 자영업을 하던 이 모 씨(35세)는 어머니의 제안으로 15억 원대 아파트를 자신의 명의로 바꿨습니다.

“이제 네가 관리해라. 어차피 네 거니까 이름만 바꾸자.”

“이제 네가 관리해라. 어차피 네 거니까 이름만 바꾸자.”

거래 과정에서 변호사나 세무사 없이 단순 등기 이전만 했고, 세무 신고도 생략했습니다.
하지만 몇 달 뒤, 국세청으로부터 과세 통보가 날아왔습니다.

• 국세청은 시가 기준으로 과세표준 약 6억 원 발생 판단
• 증여세 7,000만 원 이상 부과
• 신고 누락으로 인한 가산세까지 포함됨

 

이 씨는 실제 돈을 받거나 재산 증여를 받았다고 생각하지 않았기에 매우 억울했지만,

 

국세청은 “실거래 여부가 아닌, 명의 이전과 자금 흐름을 본다”는 입장이었습니다.

결과적으로, 세무 지식 없이 진행한 명의 변경이 수천만 원 손실로 이어졌습니다.

 

2.단순 명의 변경이 ‘세금 폭탄’이 되는 이유

부모님 소유의 부동산을 자녀에게 이전하는 것은 흔한 상황입니다.
하지만 법적으로는 금전 거래 없이 소유권이 이전되는 모든 행위를 ‘증여’로 간주할 수 있으며,
시가 기준으로 과세표준이 산정되고, 공제 한도를 초과하면 수천만 원의 세금이 발생할 수 있습니다.

 

또한 다음과 같은 세금도 함께 부과될 수 있습니다:

• 취득세: 시가 기준 3.5~4%
• 양도세: 부모가 매도자로 간주될 경우
• 지방소득세: 법정세율의 10% 추가

특히 ‘가족이니까 괜찮겠지’라는 인식으로 세무 신고를 하지 않을 경우, 국세청의 사후 추징으로 더 큰 부담이 생깁니다.

 

3. 명의 이전 전 반드시 고려해야 할 세금

구분	설명
증여세	10년간 5천만 원(성인 기준) 공제 외 과세. 시가 기준 과세표준 산정.
취득세	증여 시 감정가 기준 3.5~4% 부과. 공제 없음.
양도세	매매 형식일 경우, 부모가 양도소득세 납부 대상.
지방소득세	증여세, 양도세 등에 10% 추가 부담.

4. 법적으로 증여로 판단되는 주요 조건

• 무상 이전 (실거래 없이 명의만 변경)
• 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 매매 진행
• 거래 증빙 없이 구두로만 이전
• 자금 출처 입증 불가한 경우

이 모든 조건은 국세청이 ‘사후 증여 추정’ 판단을 내릴 수 있는 근거가 됩니다.

 

5. 명의 이전 전 체크리스트

 

체크 항목	확인 내용
주택 시가 감정가액	기준이 되는 과세표준 판단
증여 vs 매매 방식	어떤 방식이 더 유리한지 시뮬레이션 필요
자녀 자금 출처	매수자인 경우 자금 출처 입증 준비
거래 증빙	차용증, 이체 기록 확보
청약·보유세 영향	명의 변경으로 인한 간접 리스크 검토
전문가 상담	세무사·법무사 사전 컨설팅 권장

 

6.단순 명의 변경은 없다, 전략만 있다

‘부모님 집을 자녀에게 넘기는 것’은 단순한 명의 이전이 아니라 자산이전 전략입니다.
세법상 과세 구조는 매우 복잡하고, 신고 누락이나 잘못된 판단은 수천만 원의 손실로 이어질 수 있습니다.

무조건 전문가와의 사전 상담을 통해 리스크를 줄이고,
증여/매매 시뮬레이션을 통해 세금 최적화를 고려해야 합니다.

 

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