2025. 12. 7. 03:56ㆍ알고보면 쓸모있는 [생활 법률·정책]
보증금 반환받으려면 ‘전입+확정일자’ 외에 꼭 해야 할 일
세입자 필수 체크리스트형 정리
전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 핵심이라는 사실은 많이 알려져 있습니다.
하지만 이 두 가지를 갖췄더라도, 실제로는 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 계속 발생합니다.
즉, “전입+확정일자 했으니 이제 끝”이 아닙니다.
보증금을 온전히 돌려받으려면
전입·확정일자 이후에도 반드시 챙겨야 할 3단계 체크리스트가 있습니다.
아래는 실제 사례 기반 + 반드시 해야 할 일 중심으로 구성한 글입니다.
1. 전입 + 확정일자 이후, 반드시 해야 할 1단계
등기부등본을 ‘계속’ 확인해야 한다
전입·확정일자를 받았더라도
등기부등본에 새로운 근저당이 생기면 순위 싸움에서 밀릴 수 있습니다.
왜 계속 확인해야 하나?
전입·확정일자 이후라도
집주인이
- 근저당을 추가 설정
- 압류 등록
- 담보대출 실행
을 하면, 세입자의 우선순위가 뒤로 밀리거나
경매 시 배당금이 줄어들 수 있습니다.
실제 사례
전입+확정일자를 모두 갖춘 P씨는
이사 후 2개월 뒤 집주인이 6천만원 근저당을 새로 설정한 사실을
경매 공고가 뜨기 전까지 몰랐습니다.
경매 배당 결과
보증금 1억 2천 중 1억만 회수,
2천만원 손해 발생.
등기부등본은 최소 월 1회 확인해야 합니다.
2. 반드시 해야 할 2단계
집주인의 세금 체납 여부를 체크해야 한다**
집주인이 세금을 체납하면
주택에 국세·지방세 체납 압류가 걸릴 수 있으며,
이 압류는 경매 시 세입자의 우선변제권보다 먼저 배당될 수 있습니다.
왜 중요한가?
세금 체납 압류는
근저당보다 더 빠르게, 그리고 더 자주 발생합니다.
집주인이
- 상속 문제
- 사업 부진
- 체납 반복
상태일 가능성이 있고,
이는 세입자가 전세금 전액을 못 받는 위험으로 직결됩니다.
체크 방법
- 임대인의 세금 체납은 세입자 본인이 직접 조회할 수는 없지만,
- 등기부등본에 압류·가압류가 새로 뜨는지 주기적으로 확인하면 됩니다.
3. 반드시 해야 할 3단계
보증금액과 집값의 ‘간극’을 확인해야 한다**
전입+확정일자 절차가 완벽해도
집값이 보증금보다 낮아지면
아무런 보호도 작동하지 않습니다.
예: 보증금 2억 / 실제 시세 1억 6천
경매가 진행되면
1순위 근저당 + 세금 체납 + 비용이 빠지고
세입자에게 돌아오는 금액은 0원이 되는 사례가 매우 많습니다.
세입자가 확인해야 할 것
- 실거래가 조회
— 국토부 실거래가, KB시세 등 - 매매가 대비 전세가율 계산
— 전세가율 80~90% 근접 시 고위험 - 주변 급매 실거래 여부
— 시세 하락 중이면 보증보험 필수
4. 꼭 해야 할 4단계
전세보증보험(보증금 반환보증) 가입 여부 확인**
전세보증보험 가입 여부는
보증금을 돌려받는 데 가장 큰 차이를 만드는 요소입니다.
왜 필수인가?
전입·확정일자를 완벽히 챙겨도
- 집값 하락
- 집주인 파산
- 사망·상속포기
- 경매·공매
이 발생하면 세입자는 결국 집값 한도 내에서만 보호받습니다.
하지만 보증보험을 가입하면
집주인 상황과 무관하게 보험사가 먼저 보증금을 지급합니다.
실제 사례
보증보험 미가입자인 Q씨는
전입·확정일자를 모두 갖추었지만
경매 시 보증금 1억 5천 중 7천만원만 배당,
8천만원 손해.
보증보험이 있었다면 전액 회수 가능.
5. 꼭 해야 할 5단계
계약서·주소·호수 오류 여부를 반드시 확인**
대항력과 확정일자는
주소가 1글자라도 다르면 효력이 급격히 떨어집니다.
자주 발생하는 오류
- 301호를 302호로 잘못 기재
- 동/호수 누락
- 건물 명칭 다름
- 복층인데 하나의 호수만 기재
- 건축물대장과 등기부 불일치
이런 오류가 왜 큰일인가?
전입·확정일자를 받더라도
주소가 등기부 구조와 다르면
대항력이 부인될 수 있습니다.
6. 꼭 해야 할 6단계
계약 기간 종료 2~3개월 전부터 집주인에게 반환 의사 통보**
세입자는
계약 만료 직전이 아니라
2~3개월 전부터 보증금 반환 준비를 시작해야 합니다.
해야 할 일
- 내용증명 발송
- 집주인에게 반환 계획 확인
- 연락이 안 될 경우 → 즉시 문자 + 카톡 캡처
- 판단이 이상하면 → 전세금 반환 소송 + 임차권등기 준비
반환 지연은 세입자가 먼저 움직여야 해결됩니다.
7. 세입자를 위한 최종 체크리스트
✔ 전입 + 확정일자 받기
✔ 등기부등본 월 1회 확인
✔ 세금 체납·압류 여부 모니터링
✔ 집값 대비 보증금 비율 확인
✔ 주소·호수 오류 있는지 재확인
✔ 보증보험 가입 여부 반드시 체크
✔ 만료 전 2~3개월부터 반환 준비 시작
✔ 집주인 연락 두절 시 즉시 내용증명 + 임차권등기
보증금은 ‘전입+확정일자’만으로 지켜지지 않습니다
전입신고와 확정일자는
보증금 보호의 첫 단계일 뿐이고,
그 이후 등기·시세·압류·보험·주소·반환 절차를 제대로 챙기지 않으면
보증금을 전액 잃는 사례가 실제로 존재합니다.
세입자는 이 체크리스트를 모두 지켜야
보증금을 온전히 돌려받을 수 있습니다.
'알고보면 쓸모있는 [생활 법률·정책]' 카테고리의 다른 글
| 형사 합의금 줬는데도 민사소송 또 당할 수 있다. (0) | 2025.12.08 |
|---|---|
| 합의 후에도 다시 고소·소송? 또 고소 당할 수 있는 이유 (0) | 2025.12.07 |
| 전입신고 했는데, 다른 세입자가 먼저 들어와 있다고? 꼭 확인해야 할 것 (0) | 2025.12.07 |
| 임대인과 세입자 사이에 ‘전세대출 은행’이 낀 경우 주의사항 (0) | 2025.12.06 |
| 보증보험도 가입 안 한 전세 계약, 보증금 돌려받기 어려운 이유 (0) | 2025.12.06 |