전입신고 했는데, 다른 세입자가 먼저 들어와 있다고? 꼭 확인해야 할 것

대항력 충돌이 만들어낸 현실적 전세 위험

전입신고와 실제 거주를 마쳐 대항력을 확보했다고 생각한 세입자가
나중에 보니 이미 다른 세입자가 먼저 살고 있었다는 사례는 현실에서 자주 발생합니다.
이는 대항력과 확정일자의 우선순위 충돌 때문에 발생하는 대표적인 전세 분쟁입니다.

아래 글은 실제처럼 공감되는 현실 기반 사례,
그리고 세입자 입장에서 반드시 알아야 할 대항력 충돌의 법적 구조를  글로 정리한 것입니다.

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1. 왜 ‘대항력 충돌’이 발생하는가?

대항력은

• 전입신고 + 실제 거주
  를 갖춘 세입자에게 부여되는 법적 보호입니다.

하지만 만약
이미 기존 세입자가 대항력을 갖춘 상태였다면,
뒤에 들어온 세입자는 아무리 전입신고·거주를 해도
선순위 세입자보다 후순위가 됩니다.

즉, 서로 모르는 사이에 두 명의 세입자가 같은 집 보증금을 주장하는 상황이 발생할 수 있고,
이때는 먼저 대항력을 갖춘 사람이 법적으로 1순위 세입자가 됩니다.

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2. 실제 사례 — 전입신고하고 짐까지 옮겼는데 “여기 원래 제 집인데요?”

서울 동작구에서 전세로 입주한 M씨는
계약 기간이 되어 기존 세입자가 나간다고 해서

• 전입신고
• 확정일자
• 실제 입주
  까지 마무리했습니다.

그런데 이사 하루 뒤 밤,
문이 열리며 어떤 청년이 들어와 말했습니다.

“여기 원래 제가 사는 집인데요?”

알고 보니
기존 세입자 A씨는 전출신고를 하지 않은 채 짐만 옮겨놓고 잠시 외부에서 거주하고 있었고,
대항력은 계속 유지되고 있던 상태였습니다.

M씨는 대항력을 가졌지만,
이미 A씨가 먼저 대항력을 확보한 선순위 세입자였기 때문에
M씨의 보증금은 후순위 위험에 노출되었습니다.

“계약서에 ‘기존 세입자 퇴거 완료’라고 적혀 있었지만
실제 대항력은 기존 세입자가 유지하고 있던”
전형적인 충돌 사례입니다.

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3. 왜 이런 일이 발생했는가?

① 기존 세입자가 전출신고를 하지 않음

전세 또는 월세 퇴거 시
‘전출신고’는 선택이 아니라 필수입니다.
전출신고가 되지 않으면 대항력은 계속 살아있습니다.

② 임대인·중개사가 “전출 완료”라고만 말하고 실제 확인은 안 함

말만 믿고 등본 확인을 하지 않으면
대항력 충돌을 피할 방법이 없습니다.

③ 등기부등본만 확인하면 안전하다고 오해

등기부는 근저당·압류만 보여줄 뿐,
세입자의 전입 여부는 주민센터 시스템을 통해 확인해야 합니다.

④ 집이 ‘다가구·다중주택’이라 세입자 동선 파악이 어려운 구조

동/호수가 없는 방식은 실제 세입자 현황 파악이 더 복잡합니다.

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4. 대항력 충돌이 일어나면 보증금은 어떻게 되나?

① 선순위 세입자(A씨)가 1순위로 보증금 보호

기존 세입자가 보증금 7,000만원을 보유하고 있었다면
경매 시 A씨에게 먼저 배당됩니다.

② 후순위 세입자(M씨)는 배당에서 밀리게 됨

보증금 1억을 계약했다 하더라도
경매 낙찰가가 낮거나 선순위 채권이 많으면
M씨가 받을 돈은 0원까지 떨어질 수 있습니다.

③ 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없으면 손해 확정

대항력은 순위게임이기 때문에
뒤에 들어온 세입자는 법적으로 보호되는 범위가 크게 제한됩니다.

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5. 실제로 큰 피해가 난 또 다른 사례

사례 2 — 기존 세입자가 나간 줄 알았는데, 사라진 건 짐뿐이었다

부천의 N씨는
전입신고 직후 다른 세입자 B씨가 나타나
“짐만 옮긴 거지, 전출한 적 없다”고 주장했습니다.

임대인은 “이미 나간 걸로 알고 있었다”며 책임을 회피.
B씨는 대항력이 유지되고 있었고,
부동산은 이중계약 의혹으로 조사 받는 상황까지 번졌습니다.

결과적으로
N씨는 보증금 9,000만원 중 3,500만원만 회수,
나머지는 회수하지 못했습니다.

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6. 전입할 때 반드시 해야 하는 ‘대항력 충돌 방지 체크리스트’

① 기존 세입자의 ‘전출세대 열람’ 반드시 확인

전입신고 시 주민센터에서
전입세대 열람을 통해
해당 주소에 다른 세대가 남아 있는지 확인해야 합니다.

② 계약서에 “기존 세입자 전출 완료 후 잔금” 문구 넣기

세입자 전출이 조건이라는 사실을 명시해야 합니다.

③ 전출세대 열람서 + 현장 확인 둘 다 필수

서류만 믿으면 안 되고
현장에서 실제 퇴거 여부를 눈으로 확인해야 합니다.

④ 임대인이 기존 세입자에게 ‘전출 처리’ 완료했는지 직접 확인

부동산 중개설명만으로는 부족합니다.

⑤ 확정일자는 기존 세입자가 전출한 후에 받아야 함

동일 날짜에 확정일자를 받으면
순위를 놓치는 문제가 생길 수 있습니다.

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7. “전입신고만 믿지 말라. 중요한 건 ‘전출 여부 확인’이다”

전입신고가 아무리 완벽해도
기존 세입자가 전출하지 않았다면 대항력 충돌은 무조건 발생합니다.

전입을 앞두고 있다면
반드시

• 전출세대 열람
• 현장 확인
• 계약서 문구 기재
  를 통해 선순위 세입자 여부를 직접 확인해야 합니다.

그렇지 않으면
내 보증금이 누군가의 ‘뒤 순위’가 되는 순간이 옵니다.