시세가 10억인데 15억에 분양하면 누가 사?[건설 PF 문제는]

2025년 현재, 수도권과 광역시 주요 단지의 분양가가 인근 시세를 30~50% 이상 초과하는 ‘시세 역전 분양’ 현상이 벌어지고 있습니다. 건설사는 원자재 가격 상승, 고금리 PF 조달비용, 고점기 토지 매입가 등을 이유로 분양가 인하가 어렵다고 주장하지만, 실수요자와 투자자 모두 등을 돌린 상황입니다.
이러한 분양 실패는 단순한 미분양을 넘어 PF 구조 전반의 붕괴로 이어지고 있습니다. 다수의 프로젝트가 고금리 PF 차입 → 분양 실패 → 자금회수 실패 → PF 부실화의 순환고리에 빠졌고, 이는 건설사 도산과 금융기관 부실로 확산될 위험이 커지고 있습니다.
정부는 보증 확대, 유동성 지원 등 단기 처방을 내놓고 있지만, 정작 분양가 조정, 금융규제 유연화, 수요 기반 회복을 위한 중장기 구조조정은 미흡한 상태입니다.
분양은 결국 시장의 ‘합리적 가격’이 있을 때만 작동합니다. 지금은 공급자 중심 가격 결정 구조를 바꾸지 않는 한, 건설경기와 금융시장 모두 회복이 요원한 시점입니다. 분양 실패는 단지 수요 위축이 아니라, 공급 구조가 시장을 오판한 결과입니다.

시세가 10억인데 15억에 분양하면 누가 사, 건설 PF 의 해결은?

2025년 부동산 시장의 분양 실패는 단순한 수요 부진이 아니라 구조적 위기입니다. 특히 수도권과 주요 도시에서 나타나는 '시세 역전 분양가' 현상은 시장 합리성을 무너뜨리는 핵심 원인입니다. 시세는 10억인데 분양가는 14억~15억. 실수요자도, 투자자도 외면할 수밖에 없는 구조입니다.

시장의 균형이 무너졌다

왜 이런 일이 벌어질까요? 우선 건설사들은 고점기에 매입한 토지, 상승한 자재비, PF 이자비용 등을 이유로 분양가를 내릴 여력이 없다고 말합니다. 하지만 수요자는 그 가격을 감당할 능력도, 의지도 없습니다. 특히 고금리 시대에 LTV 규제가 겹치면 실수요자의 대출 여력은 한계에 달합니다. 전세가율 하락으로 갭투자마저 실종되며, 분양시장은 얼어붙습니다.
 

 
[ 미분양 지도 ]
 

그럼 누가 사냐? → 아무도 안 삼 → 미분양 → PF 부실 → 연쇄 위기

원인	설명
기반 공사비 & 자재비 상승	- 철근, 콘크리트, 유류비 등 원자재 가격 급등- 공사비 단가 상승 → 분양가에 반영- 건설사 마진 유지 위해 분양가 인하 어려움
PF 조달 비용 상승 → 분양가 전가	- 고금리로 PF 이자비용 급증- 시행사는 이 비용을 분양가에 포함시켜야 자금 회수 가능- 분양가가 낮으면 사업 성립 자체가 어려움
고점기 토지 매입	- 2020~2021년 고점 시기 매입한 토지 기반의 사업- 당시 수익 구조 전제로 책정된 분양가- 현재 시세와 괴리 발생

 

→  어차피 내 집 안팔려서 분양가 말고 시세로도 못삼 → 아무것도 안 삼 → 소비위축 → 경기 위축  

원인	설명
주택담보대출 규제	- 시세보다 높은 분양가는 담보가치 인정이 어려움- LTV 제한(40~50%)에 따라 대출 가능액이 줄어듦- 분양가 15억이면 자력 자금 조달 필요, 중도금 대출도 어려움
실거주 수요의 구매여력 부족	- 고금리, 고분양가, 경기 불확실성으로 실수요 관망세- 다주택자 규제, 보유세 부담 등으로 유입 위축
전세가와의 괴리 확대	- 전세가율 하락으로 갭투자 수익 모델 붕괴- 매입 후 전세놓기도 어려워 리스크 부담 커짐

결국, 이 모든 불균형이 PF 구조를 위협한다

국내 건설사업의 대부분은 PF(Project Financing)를 통해 자금을 조달합니다. 시행사는 토지 매입과 착공을 위해 고금리로 자금을 끌어오고, 분양 수익으로 이를 상환합니다. 그런데 분양이 실패하면? 자금 회수는 멈추고 PF 부실화가 시작됩니다. 연체율은 상승하고, 중소 건설사는 유동성 위기로 도산하거나 법정관리로 이어집니다.
 

이건 대출을 해주고 안해주고의 문제가 아닙니다. 이건 구조적인 문제입니다.

 
우리나라는 정부에서 기업에게 선분양 제도를 이용해
1. 청약자에게 대출을 해주고
2. 그 돈으로 건설사에 미리 집을 짓게 해주는 구조로 50년 넘게 공급했습니다.
그런데, 이제와서 "다른 나라처럼 담보 대출도 더는 안되고, 기업도 PF 안돼." 같은 규제로
막을 수는 없는 문제입니다. 
정부는 유동성 지원과 보증 확대 등 단기 대책을 내놓았지만, 정작 분양가 현실화나 금융 규제 유연화 같은 구조적 해법은 미진합니다. 공공이 보증하고 시장은 외면하는 이 어색한 구조 속에서, PF 구조는 점점 취약해지고 있습니다.
 
 

정책과 시장의 시선차

분양가 상한제는 사실상 무력화되었고, 분양가 심사는 '사업자 수익성 보장'에만 초점이 맞춰져 있습니다. 하지만 정책은 수익성을 보장하는 동시에 수요도 고려해야 합니다. 지금의 분양가는 시장이 받아들이지 않습니다. 정부가 '정상 가격'이라 보는 가격을 시장은 '비정상 고점'으로 인식하는 괴리 속에서, 분양은 실패하고 있습니다.
 

PF 해결은 결국 수요 회복 없이는 불가능합니다

지금 필요한 것은 시장 수용 가능한 가격에 맞춘 분양가 조정, 실수요자를 위한 금융 규제 유연화, 그리고 분양 리스크를 분담할 수 있는 새로운 PF 구조입니다. 건설사와 금융기관, 정부 모두가 고통을 나눠야 이 위기를 넘을 수 있습니다. 지금처럼 리스크는 시장에 전가하고 수익은 사업자가 독식하는 구조로는, 어떤 대책도 먹히지 않습니다.
분양 실패는 단지의 문제가 아니라 산업 전반과 금융시스템을 위협하는 '복합 리스크'입니다. 이 시점에서 우리가 물어야 할 질문은 단순합니다. "이 가격에 누가 사?" 그리고 그 질문에 답하지 못한다면, PF 문제는 절대 해결되지 않을 것입니다.
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