중국인 집주인, 보증금 안 줄 때 대처법 (법적 절차 포함)

최근  외국인 임대인의 보증금 미반환 사례가 늘고 있습니다. 특히 중국인 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 사례가 늘면서 세입자들의 불안감이 커지고 있습니다.

실제 보도에 따르면, 2023년 한 해에만 외국인 임대인의 보증사고가 53건, 금액으로는 140억 원에 달했고, 그중 상당수가 중국인 임대인이었습니다. 문제는 이처럼 외국인 집주인의 보증사고가 늘고 있지만, 아직 제도적 장치는 미비하다는 점입니다.

국회에서도 출국금지 제도 등을 포함한 보완책을 논의 중이지만, 아직은 세입자가 스스로 법적 절차를 숙지하고 선제적으로 대비하는 수밖에 없습니다.

 

1. 보증금을 안 주는 외국인 집주인, 이렇게 대응합니다

출국 위험이 있고, 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

내용증명 발송 → 임차권 등기명령 신청 보증금 반환 청구 소송→강제집행 신청

순서	절차명	목적	주요 내용 및 준비사항	비고
1	내용증명 발송	임대인에게 정식 반환 요청 및 증거 확보	- 제목: 전세보증금 반환 요청의 건 - 내용: 계약 정보, 반환 요청 일자, 미이행 시 법적 조치 예고 - 발송: 우체국 내용증명 + 등기	법적 절차의 핵심 증거로 활용됨
2	임차권 등기 명령 신청	이사 전 보증금 미반환 시 대항력 유지	- 관할 지방법원에 신청 - 필요서류: 임대차 계약서, 주민등록등본, 내용증명 사본, 신청서(법원 양식) - 등기부에 '보증금 미수' 등재	우선순위 확보, 경매 시 유리
3	보증금 반환청구 소송	법적 강제력으로 반환 요구	- 소장 작성 후 관할 법원 제출 - 법정 출석 및 변론 - 승소 시 판결문 확보 - 준비서류: 계약서, 내용증명, 임차권 등기(있는 경우)	법률구조공단 지원 가능
4	강제집행 신청	판결 후에도 미지급 시 임대인 재산 압류	- 대상: 부동산, 통장, 월세 등 - 법원에 집행문 부여 신청 후 진행 - 집행관 사무소 또는 법무사 통해 집행	실질적 회수 단계

2. 출국금지 요청 (조건부 가능)

임대인이 외국인인 경우, 사전에 출국해버리면 법적 조치 자체가 불가능해집니다.

이럴 경우, 검찰이나 법원에 출국금지 요청을 할 수 있습니다.

다만 이는 금액이 크고 고의성이 명확할 경우에만 가능하며, 형사 고소와 병행될 때 실효성이 높습니다.

구분	내용
목적	외국인 임대인이 보증금 반환을 회피한 채 출국하는 것 방지
신청 조건	- 민사소송 또는 형사고소 제기 후- 관할 법원 또는 수사기관에 요청
허용 요건	- 금액이 크고- 고의적 미지급 정황이 명확할 때 - 도주의 우려가 있는 경우- 임대인의 국내 재산이 거의 없음- HUG가 대위변제한 후 회피 중
제출 방법	- 검찰청 또는 법무부에 ‘출국금지 요청서’ 제출- 필요 시 경찰청 → 출입국관리사무소로 통보
형사 고소 병행 필요성	- 형사 고소(예: 사기죄, 횡령)가 함께 진행될 경우 출국금지 승인 가능성 증가

 

 

 

3. 예방이 최고의 대응입니다

가장 확실한 방법은 임대차 계약 시 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다.

이를 통해 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우, HUG가 대신 보증금을 지급해주는 ‘대위변제’를 받을 수 있습니다.

 

외국인, 특히 중국인 임대인과의 임대차 계약에서 발생하는 보증사고는 제도가 완비되지 않은 현재 시점에서는 세입자 스스로의 대비가 가장 중요합니다. 계약 전에는 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 문제 발생 시에는 법적 절차를 정확히 밟아야 합니다.

피해를 입었다면 감정에 휘둘리지 말고 차근차근 절차를 진행하시기 바랍니다. 이 글이 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

4. 무료 지원 받을 수 있는 곳 

기관	지원 내용
법률구조공단	내용증명, 소장작성, 절차 안내 무료 (https://www.klac.or.kr)
대한법률구조공단 132 콜센터	전국 어디서든 상담 가능
대한변협 법률상담센터	저소득층 무료상담 제공