전입신고 먼저 했더니 보증금 우선순위가 밀렸다[전입신고와 확정일자 순서]
전입신고와 확정일자 ‘순서’의 중요성
절차를 혼동해 피해 보는 세입자들이 많습니다
전세계약에서 가장 많이 발생하는 오해가 하나 있습니다.
바로 “전입신고만 먼저 하면 보증금이 보호된다”는 착각입니다.
하지만 실제로는 전입신고와 확정일자 둘 다 있어야 우선변제권이 생기며,
이 둘의 순서가 바뀌면 세입자의 보증금 순위가 뒤로 밀리는 사고가 자주 발생합니다.
특히 2024~2025년 전세 사기 급증 이후
“전입신고 먼저 vs 확정일자 먼저”
를 헷갈려 검색하는 사람들이 급증했습니다.
아래는 그 혼동으로 인해 실제 피해가 발생한 세입자 사례입니다.
1. 실제 사례: “전입신고는 먼저 했는데… 확정일자가 늦어서 3천만 원 손해봤습니다”
상황
세입자 B씨는 2억 2천 전세계약을 체결하며
입주 첫날 전입신고만 먼저 처리했습니다.
확정일자는 다음 날에 받으려고 미뤘습니다.
그러나 그 사이 같은 건물 다른 세입자 C씨가
- B씨보다 먼저 계약했고
- 입주와 동시에 확정일자를 바로 받음
B씨는 전입신고를 먼저 했다고 안심했지만,
우선변제권은 확정일자 날짜로 결정됩니다.
결과
그 건물이 경매로 넘어가면서
배당 순위는 다음과 같아졌습니다.
- 은행(근저당)
- C세입자(확정일자 먼저)
- B세입자(확정일자 늦음)
낙찰가가 낮게 나오면서
B씨는 보증금 약 3천만 원 부족 배당을 받았습니다.
B씨의 후회
- “전입신고와 확정일자가 서로 다른 권리인 걸 몰랐다.”
- “전입신고가 먼저라도 지도 순위가 아니었다.”
- “확정일자를 하루만 빨리 받았어도 피해 없었다.”
2. 왜 순서가 이렇게 중요할까?
전입신고 = 대항력 / 확정일자 = 우선변제권
전세계약 보호는 두 가지 권리의 조합으로 이루어집니다.
- 전입신고 + 실제 거주 → 대항력
→ “나 이 집에 살아요”를 법적으로 인정받는 권리 - 확정일자 + 대항력 → 우선변제권
→ 경매 시 보증금을 순서대로 배당받는 권리
즉, 전입신고만 먼저 해도 보증금의 순서는 결정되지 않습니다.
우선순위는 언제부터 결정될까?
확정일자를 받은 날짜입니다.
그래서 입주 당일
- 전입신고
- 확정일자
둘 다 처리해야 순위가 밀리지 않습니다.
3. 절차를 헷갈리기 쉬운 이유
검색량 급증 이유 분석
2024~2025년 전세 피해가 급증하면서
‘전입신고 먼저? 확정일자 먼저?’
검색량이 크게 증가했습니다.
혼동 포인트는 다음과 같습니다.
- 전입신고는 즉시 온라인 가능
→ 쉽게 하다 보니 “이거 하면 다 됐다”고 착각 - 확정일자는 계약서 필요·사진 업로드 필요
→ 번거로워서 나중으로 미루는 경우 많음 - 대항력과 우선변제권의 차이를 모름
→ 두 권리를 하나로 이해하는 사람이 많음 - 중개사가 간단히 설명하고 넘어가는 경우
→ 순위 결정 구조를 깊이 설명하지 않음
이 혼동 때문에 실제로 하루 차이로 억대 손해가 나는 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.
4. 입주 당일 세입자가 해야 할 정답 절차
“둘 중 하나만 하면 된다”는 말은 절대 잘못입니다
입주 당일에는 아래 절차를 순서 상관없이 즉시 모두 처리해야 합니다.
① 전입신고
- 정부24 5분이면 가능
- 당일부터 대항력 발생
② 확정일자
- 정부24 온라인 또는 주민센터 방문
- 받은 날짜가 배당 순위를 결정
전입신고와 확정일자 사이의 ‘시간 차’를 줄이는 것이 핵심입니다.
둘의 순서보다 더 중요한 것은 **“같은 날에 처리했는가”**입니다.
5. 전입신고 먼저 해도 보증금은 안전하지 않다
보호의 핵심은 ‘확정일자 날짜’
전입신고는 세입자 보호의 절반이고,
보증금 보호를 완성하는 건 확정일자입니다.
전입신고만 먼저 하면?
→ 대항력만 생김
→ 배당 순위는 여전히 뒤일 수 있음
전세 보증금이 안전하려면
전입신고 + 확정일자 + 보증보험
이 3단계가 모두 갖춰져야 합니다.