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『9·7 부동산 공급대책』 무엇이든 물어보세요. F&A 50
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2025. 9. 7. 17:22
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2025년 9월 7일 발표된 '9·7 부동산 공급대책'은 이재명 정부의 첫 공급정책으로, 2030년까지 수도권에 135만 가구 착공을 목표로 합니다. LH 중심 공공 공급 확대, 정비사업 절차 개선, 유휴지 활용, 금융규제 병행 등 실질적 공급 확대와 가격 안정에 중점을 둔 대책입니다.
『9·7 부동산 공급대책』 무엇이든 물어보세요. F&A
목차
3. 지역별 이슈
4. 대출 및 금융규제
5. 시장 반응 및 전망
1. 총괄 및 배경
Q: 9·7 부동산 공급대책이란 무엇인가요?
A: 이재명 정부가 2025년 9월 7일 발표한 첫 부동산 공급정책으로, 수도권에 5년간 135만 가구를 착공하는 대규모 주택 공급 방안입니다.
Q: 왜 공급 기준을 착공 기준으로 전환했나요?
A: 공급 계획의 실효성을 확보하고, 국민이 체감할 수 있는 ‘실제 공급’을 늘리기 위한 전략적 전환입니다.
Q: 대책의 주요 목표는 무엇인가요?
A: 수도권의 주택 부족 해소, 실수요자 중심 시장 안정, 공공의 역할 강화입니다.
Q: 해당 대책의 타깃 지역은 어디인가요?
A: 서울, 경기, 인천 등 수도권 전역이 5년간 135만 호 건립의 대상이며, 지방은 9·7 발표에 포함되지 않았습니다.
Q: 정부가 135만 가구 공급을 계획한 이유는 무엇인가요?
A: 최근 수도권 착공량이 감소하며 발생한 ‘공급절벽’을 해소하고, 가격 불안을 막기 위해서입니다.
2. 공급 방식 및 세부 계획
Q: 공공이 직접 주택을 공급하나요?
A: 네, LH가 직접 시행하는 방식으로 공공택지를 공급합니다.
Q: LH는 얼마나 공급하나요?
A: LH가 주도해 총 6만 가구를 공급합니다.
Q: 민간은 어떤 방식으로 참여하나요?
A: 정비사업, 민간주도 재개발·재건축을 통해 참여하며, 인센티브가 제공됩니다.
Q: 유휴 부지는 어떻게 활용되나요?
A: 폐교, 청사, 상업용지 등을 주거용으로 전환하여 2만 8천 가구 이상 공급합니다.
Q: 노후 공공임대주택 재건축도 포함되나요?
A: 네, 강남, 강서, 노원 등에서 30년 이상 노후 임대주택 재건축으로 2만 3천 가구를 공급할 예정입니다.
Q: 사업 기간은 단축되나요?
A: 예, 인허가, 보상, 승인 등의 절차를 간소화해 착공까지 소요 기간을 줄입니다.
Q: 공급 물량은 분양인가요, 임대인가요?
A: 대부분 분양이지만, 정책 발표문에서는 중산층도 입주 가능한 공공임대와 분양 혼합 단지로 재건축한다고 명시되어 있습니다.
Q: LH 중심 공급이 시장에 어떤 영향을 주나요?
A: 정부가 택지 개발부터 분양까지 통제해 가격 안정과 공급 속도를 조절할 수 있지만, 민간 건설사의 시장 참여가 제한됩니다.
Q: 건설사는 LH 공급 확대에 어떤 영향을 받나요?
A: 공공입찰 의존도 증가, 원가 기반 수익성 저하 등으로 중소 건설사의 시장 진입 장벽이 커질 수 있습니다.
3. 지역별 이슈
Q: 지방은 왜 포함되지 않았나요?
A: 지방은 공급 과잉과 미분양 문제가 심각하여 공급 확대보다 수요 회복이 우선이라는 판단입니다.
Q: 지방 미분양 현황은 어떤가요?
A: 2025년 5월 기준, 지방 미분양 주택은 5만 2천 가구 이상으로 전국의 약 76%를 차지합니다.
Q: 지방도 공급을 확대해야 하지 않나요?
A: 현재는 공급보다 대출 완화, 수요 회복, 거래 활성화가 더 시급한 문제로 보고 있습니다.
Q: 서울은 왜 몇 년간 분양이 없었나요?
A: 정비사업 규제, 인허가 지연 등으로 인해 신규 공급이 중단된 상태였습니다.
4. 대출 및 금융규제
Q: 대출은 어떻게 제한되나요?
A: LTV는 최대 40%, 전세자금 대출은 최대 2억 원까지 제한됩니다.
Q: DSR이란 무엇인가요?
A: 총부채원리금상환비율로, 대출자의 연간 소득 대비 부채 상환액 비율을 의미합니다.
Q: 지방에는 DSR 규제가 적용되나요?
A: 일부 유예되었으나 실질적 적용은 거의 동일하며, DSR이 낮은 지방도 대출 자체가 제한됩니다.
Q: 대출 규제로 지방 주택 구매는 어떤 영향이 있나요?
A: 소득이 낮은 지방 실수요자들이 주택을 구매하기 어렵게 만듭니다.
Q: 대출 규제는 가격 안정에 도움이 되나요?
A: 단기적으로는 수요 억제로 효과가 있으나, 장기적으로는 거래 절벽과 시장 왜곡이 우려됩니다.
5. 시장 반응 및 전망
Q: 수도권 집값은 어떻게 될까요?
A: 중장기적으로 공급 확대가 가격 안정에 기여할 수 있습니다.
Q: 지방 집값은 어떻게 될까요?
A: 수요 회복 없이 공급이 지속된다면 하락세가 지속될 가능성이 높습니다.
Q: 거래량은 늘어날까요?
A: 공급 확대, 대출 규제 완화 등 병행 시에만 유의미한 증가가 가능합니다.
Q: 분양가 하락 가능성은 있나요?
A: 지방은 미분양으로 인해 가격 인하가 이미 진행 중이며, 수도권도 경쟁 심화 시 조정 가능성 있습니다.
6. 정비 사업 및 도심개발
Q: 재개발·재건축 규제는 완화되었나요?
A: 착공까지 기간을 최대 3년 단축하고, 절차 간소화 및 용적률 인센티브 제공 등이 포함되어 있습니다.
Q: 도심 복합사업이란?
A: 유휴 국공유지, 청사, 노후 건축물을 활용해 고밀 개발하는 공공주도 프로젝트입니다.
Q: 일몰제는 폐지되었나요?
A: 네, 도심복합사업 촉진을 위해 일몰제를 폐지하였습니다.
Q: 용적률 인센티브는 무엇인가요?
A: 정비사업 참여 시 기존 대비 최대 1.4배 용적률을 허용해 사업성을 높입니다.
Q: 1기 신도시는 어떻게 바뀌나요?
A: 주민 제안 방식 정비사업으로 6만 3천 가구를 공급할 계획이며, 절차가 간소화됩니다.
7. 정책 실현 가능성과 리스크
Q: 정말 135만 가구를 착공할 수 있을까요?
A: LH 주도 물량 확보, 민간 참여 유도 등 기반은 있지만 실행력과 시장 수용성에 따라 달라질 수 있습니다.
Q: 공급 확대만으로 시장이 안정되나요?
A: 공급과 수요 관리, 금융 정책이 함께 작동해야 효과를 볼 수 있습니다.
Q: 시장에서 가장 우려하는 점은 무엇인가요?
A: 공급은 늘어나지만 수요가 위축되면 미분양·미입주 리스크가 커질 수 있다는 점입니다.
Q: 공공이 모든 걸 주도해도 되나요?
A: 공공 주도는 속도와 안정성 측면에서 유리하지만, 민간 수익성 저해 우려도 존재합니다.
8. 개발정책 시뮬레이션과 예측 모델
Q: 정책 효과는 어떻게 예측하나요?
A: DSS(정책 의사결정지원시스템)와 부동산 스트레스 테스트 모델로 시뮬레이션합니다.
Q: 스트레스 테스트란 무엇인가요?
A: 금리, 소득, 공급 등 변수 변화에 따른 시장 반응을 예측하는 모델입니다.
Q: 모델은 지역별 분석도 가능한가요?
A: 네, 시군구 단위까지 세분화된 공급·수요 시뮬레이션이 가능합니다.
9. 정책 개선 제안 및 대안
Q: 지방은 어떤 대책이 필요한가요?
A: 미분양 주택의 공공 매입, 대출 유예, 세제 감면, 거래 활성화 등 수요 회복 중심의 대책이 필요합니다.
Q: 대출 규제 완화는 언제 필요한가요?
A: 지방 실수요자 또는 생애 최초 구입자에 한해 한시적 완화가 필요합니다.
Q: 미분양 대책은 어떻게 마련해야 하나요?
A: 임대 전환, 공공 매입, 리츠 편입 등을 통한 공급 재조정이 필요합니다.
Q: 정책의 형평성 문제는 없나요?
A: 수도권 중심 정책으로 지방은 소외되며, 양극화 우려가 큽니다.
10. 기타 궁금증
Q: 청년·신혼부부는 혜택이 있나요?
A: 공공분양과 신혼희망타운 중심의 별도 공급 프로그램이 연계될 수 있습니다.
Q: GTX, 교통 인프라는 어떻게 되나요?
A: 수도권 외곽 지역 공급과 연계해 철도 및 도로 확충이 병행될 예정입니다.
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