KDI 전망: 부동산·건설 투자 늪, 2026년 반등은 가능할까
2025년 건설투자는 8.1% 감소, 성장률은 0.8%까지 떨어졌습니다. 반등은 가능할까요? KDI의 분석을 바탕으로 투자자, 기업, 정책 입안자 모두가 주목해야 할 실질적 시사점을 제시합니다.
- 2025년 한국 경제: 성장률 0.8%의 의미
- 건설투자 부진의 세 가지 핵심 원인
- 2026년 반등 시나리오와 기대 요인
- 회복을 위협하는 하방 요인
- 투자자, 산업계, 정책 방향에 주는 시사점
- PF 부실 사례: 현장의 목소리
- 지금 우리가 선택해야 할 전략
2025년 한국 경제: 성장률 0.8%의 의미
한국개발연구원(KDI)은 2025년 한국 경제 성장률을 단 0.8%로 전망했습니다. 이는 글로벌 경기 반등에도 불구하고, 국내 경제가 구조적 침체에 빠져 있음을 보여주는 수치입니다. 특히 건설투자의 부진이 성장률을 크게 끌어내린 것으로 평가됩니다.
정부는 경기부양을 위해 30조 원 규모의 추경을 집행했지만, 실질 소비와 건설부문 투자 감소로 기대만큼의 효과를 거두지 못하고 있습니다. 이는 곧 국내 경제의 하방 리스크가 단기적인 변수가 아닌, 구조적인 요인임을 시사하는 대목입니다.
건설투자 부진의 세 가지 핵심 원인
1. 부동산 PF 시장의 구조적 취약성
PF(Project Financing)는 사업 수익을 담보로 자금을 조달하는 방식입니다. 고금리와 분양률 저조, 자본 구조 불안으로 인해 시장 전체가 위축되었고, 중소 건설사와 2금융권까지 연쇄 위기를 겪고 있습니다. 실제로 PF 시장 규모는 200조 원을 넘고 있으며, 부실 가능성이 높은 프로젝트도 상당합니다.
PF의 핵심 문제는 브릿지론 의존 구조와 선분양 방식에 있습니다. 수요가 검증되지 않은 상태에서 고금리 단기 자금을 끌어다 쓰는 구조는 금리 상승기에는 치명적인 리스크로 전환됩니다. 이 구조가 유지되는 한, 건설투자의 질적 회복은 기대하기 어렵습니다.
2. 대출 규제와 자금 경색
정부는 대출 총량 규제를 유지하면서 PF 부실 리스크를 해소하기 위한 일시적 유예와 구조조정을 병행하고 있습니다. 하지만 여전히 금융권은 신규 자금 공급에 소극적이며, 사업성 있는 현장조차 착공이 지연되고 있는 실정입니다.
금융당국은 면책 특례 조항을 확대해 유동성 공급을 유도하고 있지만, PF의 근본 구조가 개선되지 않는 한, 대출 회수 우려로 인한 보수적 관행은 쉽게 바뀌지 않을 것으로 보입니다.
3. 현장 사고와 시공 지연
최근 건설현장에서의 안전사고 증가도 투자 지연의 주요 원인입니다. 공정 지연으로 인한 금융비용 증가와 시공사의 유동성 악화는 건설투자 위축을 가속화시키고 있습니다. 특히 중대재해처벌법 시행 이후, 안전 관리에 대한 부담이 커진 것도 시공사들의 착공 결정 지연에 영향을 주고 있습니다.
2026년 반등 시나리오와 기대 요인
KDI는 2026년에는 내수와 투자 회복을 통해 성장률이 1.6%로 반등할 것으로 전망하고 있습니다. 특히 민간소비 증가, 설비투자 회복, PF 정상화가 맞물릴 경우 건설투자는 다시 플러스로 전환될 가능성이 있습니다.
건설투자는 2025년 –8.1%에서 2026년 +2.6% 회복이 예상되며, 이는 정부의 연착륙 유도 정책과 정책금리 완화, 건설안전 시스템 개선 등이 복합적으로 작용할 것으로 보입니다. 정부는 현재 PF 프로젝트 중 54% 이상을 구조조정 완료했으며, 연말까지 70% 이상 정리 목표를 세우고 있습니다.
회복을 위협하는 하방 요인
그러나 모든 시나리오가 긍정적인 것은 아닙니다. 미국과 중국 간 통상 갈등, 고금리 지속, 수출 경기 둔화 등이 회복을 방해할 수 있습니다. 또한 PF 시장의 구조적 문제가 해소되지 않는다면, 금융권 전반으로 리스크가 전이될 수 있습니다.
특히 PF의 20% 이상이 부실 위험군으로 분류되고 있는 점은 주의가 필요합니다. 이로 인해 신용경색이 심화되면 실물경제 회복도 제약을 받을 가능성이 큽니다. 또한 가계 부채 문제가 민간소비 회복을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.
투자자, 산업계, 정책 방향에 주는 시사점
투자자: 고위험 PF 대신 구조화 상품에 주목해야
지금은 리스크를 분산할 수 있는 리츠·부동산펀드·인프라 간접투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 직접 개발 참여보다는 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 포트폴리오 중심 접근이 필요합니다. 또한 고정 수익형 투자에 대한 시장 수요가 높아지며, 기관투자자 중심의 부동산시장 재편도 예상됩니다.
산업계: 수주 안정과 내부 구조 개선에 집중해야
건설사들은 PF 구조 개선과 사업성 재평가, 공공 수주 확대 및 분양률 확보 전략에 주력해야 합니다. 아울러 안전관리 시스템을 고도화하여 신뢰도를 높이는 것이 중요합니다. 특히 프로젝트별 리스크 평가 체계 구축과 ESG 기반 의사결정이 미래 수주 경쟁력의 핵심이 될 수 있습니다.
정책 방향: PF 정상화와 대출 완화의 균형 필요
정부는 면책 특례, PF 정리 지원 펀드 확대, 리스크 평가 체계 고도화 등으로 대응하고 있습니다. 앞으로는 PF 자본비율 상향과 분양 연계 금융모델 강화가 필요합니다. 동시에 비수도권 투자 촉진과 지방 금융기관 역할 강화도 장기적인 지역 균형 발전 측면에서 중요하게 다뤄져야 합니다.
PF 부실 사례: 현장의 목소리
경기도 A지역의 복합상업시설 개발 사업은 전체 분양률 40% 미만으로 브릿지론 만기 연장을 거절당하며 공사가 전면 중단됐습니다. 시공사는 법정관리에 들어갔고, 연쇄적으로 협력업체 20여 곳이 도산 위기에 놓였습니다. 이 사례는 PF 시장에서 수요 예측 실패와 자금 구조 취약성이 불러오는 연쇄 리스크를 단적으로 보여줍니다.
또한 지방 B지역에서 진행되던 택지개발 사업은, 지자체와의 협의 지연과 PF 대주단의 수익 분배 갈등으로 3년째 착공조차 되지 못한 채 사업이 표류하고 있습니다. 이러한 현장의 목소리는 단순한 유동성 공급만으로는 해결되지 않는 구조적 개혁의 필요성을 방증합니다.
지금 우리가 선택해야 할 전략
2025년의 침체가 일시적인 것인지, 구조적 신호인지는 지금의 대응에 달려 있습니다. 투자자와 기업, 정책 당국이 함께 구조개혁과 자산 전략을 고민해야 할 시점입니다. 리스크는 제거되는 것이 아니라 관리되는 것이며, 지금의 기회를 제대로 활용하지 못한다면, 다가오는 회복기에 또다시 후회할 수 있습니다.